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バブル的な高騰が続いていたマンション価格がついに頭打ち？今後も価格が上がるマンションはどこにある？連載『マンション羅針盤』内特集『本当に強いマンションランキング2026』の＃3では、不動産情報サイト「マンションレビュー」を運営するワンノブアカインドの協力を得て、「これからも上がるマンションランキング」を作成。長期・短期の値上がり率だけではなく、価格上昇の勢いに注目し評価する設計とした。住宅関連のサイトでも見ることができず、個人でも作成が困難な独自の新機軸のランキング、今回は大阪編をお届けする。（ダイヤモンド編集部 鈴木洋子）
大阪府全体では価格は3年前から下落中だが
大阪市ではいまだに伸びる二極化市場
「マンションは買ったら上がるもの」。ここ10年ばかり半ば常識とされてきた過熱相場についに変調が表れた。それは日本で第3位となる88万戸のマンションストックを抱える大阪とて変わりない。
ダイヤモンド編集部では、ワンノブアカインドの協力を得て各エリアで2025年5月～26年4月の総販売履歴数が多いマンションを抽出。これを26年4月末の70平方メートル換算価格と、25年4月末、23年4月末の価格と比較した。3年間での長期の伸び率、1年間での短期の伸び率と、伸びの「勢い」を算出し、それぞれを偏差値化して配点した。単純に3年前と今を比べるのみならず、そのマンションの伸びの勢いが今後も維持されるのか、それとも減速する可能性があるのかを、エリアの他の物件と比べて見ることができるような設計を行った。
ワンノブアカインドの集計結果を分析すると市況の腰折れ感は明白だ。大阪府全体では26年3月末の価格は10年前より中央値で26.6％プラスとなったが、3年前と比較すると中央値はマイナスに沈んでいる。つまり、大阪府全体ではすでに3年前から下落しているといえる。
ところが、価格をけん引している大阪市では様相が全く異なる。10年前との比較では市内の全24区が上昇し、さらに3年前比でも20区が上昇している。そして北区、西区、福島区、天王寺区など16区が、10年前、5年前、3年前、1年前、3カ月前の全ての時点と比較して価格が伸びている。大阪市内とそれ以外で明暗がはっきり分かれている状況だ。
大阪ランキングも、東京・首都圏と同様に200戸以上の大型マンションと、199戸以下の中小型マンションに分けて作成した。200戸以上のランキングでは上位20件中5件、199戸以下でも上位20件中4件を大阪市中央区の物件が占めた。淀屋橋、北浜、谷町、南船場、本町といった都心立地の物件は、長期上昇率だけでなく、25年と比較した直近上昇率でも高いスコアを示している。
エリア全体で見ると中央区は10年前比で価格が2倍超に上昇する一方、3カ月前比では下落しており、高値圏での一服感も見える。一方、駅近・タワー・都心立地など条件の強い物件には資金流入が続いている。「エリアで買えば上がる」局面から、「選ばれる物件だけが上がる」局面に移りつつあるのだ。
こうした相場で、購入した物件が数年後に値下がりすることを避け、今後も上がる余地のある物件を探すには、物件ごとの値動きを細かく見ていくことが必要になる。大阪ランキングは、築浅タワマンが苦戦した東京と異なる特徴的な動きを示す興味深い内容となった。あなたの保有マンションや狙っているマンションはどうか。ぜひ次ページから確認してみてほしい。
