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普及が進む外部管理者方式。だが「マンション管理組合を乗っ取られる！」「利益相反になる！」という不安をあおる声はいまだ多い。実際のところはどうなのか。連載『マンション羅針盤』の第27回では、管理の現場の実情を知るマンション管理士が意外と誤解されている法律面も含めて詳細に解説する。本当に注意すべきことは何なのか？（フルニール代表 中村優介）
「外部管理者方式は危ない」は本当か？
見逃されがちな現場の実情と対策を解説する
理事の担い手不足等による管理組合の機能不全の解決策として注目を集める外部管理者方式。中でも管理会社がマンションの「管理者」となるケースを想定した法整備が進んでいます。
2024年6月に国土交通省により「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」が整備され、25年10月には「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令（令和7年国土交通省令第102号）」が公布されて新たに管理業者が管理者を受託する場合の規定が設けられました（外部管理者方式については本連載第5回『マンション管理を丸投げできる「外部管理者方式」に企業の参入が3割増！リスクや誤解は？向いてない物件は？プロが“中の人目線”で徹底解説！』を参照）。
ここ数年クローズアップされている外部管理者方式ですが、ゴシップ記事ではこの「外部管理者たたき」が定番となっています。「管理会社に組合を乗っ取られる」といった批判があふれているのです。
このような批判・懸念は本当なのか？本当だとしたら、どうすれば回避できるのか？私はマンション管理士として、自主管理のサポートや外部管理者実務を経験してきました。その最前線から、現場のリアルな視点で解説します。実はやみくもに恐れるのではなく、「外部管理者方式に移行しないリスク」とてんびんにかけて考えることが大事なのです。本当に注意すべきことは何なのか、そしてどうしても乗っ取りが怖いという管理組合がやるべきこととは何なのか。具体的な対応策も含めて、次ページから詳しく見ていきましょう。
