なぜ土地の評価額を減らせるのでしょうか。法律上、土地も時価評価するとしています。しかし実際は、前節で詳しく書いたように、国税庁が毎年7月に公表する主要な道路に面した土地の1平方メートル当たり価格である「路線価」で評価します。路線価は時価（公示地価）の80％を目安とするため、地価上昇が近年のように急ピッチだと地価上昇に路線価が追い付かず、地域によっては時価と路線価が大きく異なることがあります。
さらに一定の要件を満たす自宅の土地や、賃貸物件用の土地は評価額を大きく下げられる場合があります。特に賃貸不動産は余地が大きいです。他人に土地を貸したり、賃貸物件を建てたりすると借りた人に借地権や借家権という権利が発生し所有者の自由にならなくなる分、割り引いて評価できるためです。
マンション節税の規制強化は
中流層にも影響がおよぶ
賃貸不動産だけではなく、マンションも節税目的の購入が後を絶ちません。マンションの評価額は令和5年（2023）までは、敷地全体の面積に共有持ち分と路線価を掛け、建物の固定資産税評価額と合計して算出する仕組みでした。土地は路線価なので足元の地価上昇を反映しにくい面があります。建物も固定資産税評価額の見直しが3年ごとになっているため、マンションの評価額は物件の実勢価格（市場価格）を下回りやすくなります。
国税庁の調査によると、マンションの実勢価格を相続税評価額で割った乖離率はほぼ右肩上がりで、平成30年（2018）の全国平均値で2倍を超えていました。そこで富裕層の間では実勢価格と評価額の乖離に着目し、市場価格が高くなりやすいタワーマンションの高層階の部屋を複数購入する例が後を絶ちませんでした。相続税の課税評価の際に額面で計算される現預金をマンションに換えておくことで評価額を引き下げられ、節税につながるからです。
こうしたマンションを利用した相続税の過度な節税が目立ったため、国税庁は令和6年（2024）から新たなルールを適用しました。これは国税庁が示した計算式で乖離率をまず求めることがポイントです。マンションの築年数、部屋の所在する階などに、国税庁が統計上の根拠があるとする一定の係数を掛けて算出します。
