総階数指数、敷地持ち分狭小度といった項目も必要ですが、いずれも登記簿などに記載されている情報を基に計算できます。乖離率が約1.67倍以上なら現在のルールに基づく評価額に乖離率を掛け、その6割を新たな評価額とします。

　ただ、このルールの大きな問題点は相続税の節税を図る富裕層に加えて、居住目的でマンションを購入した中流層の一部で課税されたり、課税額が増えたりするケースがあることです。階数が20階を超えるようなタワマンだけでなく、10～20階建ての物件でも都市部の好立地で築年数が数年程度なら、負担増の可能性があるからです。

　このように相続税の節税対策は賃貸不動産やマンションへの実需を上回る需要を生み出し、価格の高騰を招きやすいうえ、それを防ぐための税務当局の介入によって、富裕層以外の一般の人にまで悪影響を及ぼしています。富裕層の節税対策による価格高騰のツケを中流層まで負担させられているわけで、これは日本経済にとって明らかにマイナスです。

13.8億円でマンションを買って
相続税ゼロを申告した結末は？

　不動産を活用した相続税の節税対策は司法の世界でも問題になりました。令和4年（2022）4月、最高裁判所は不動産を駆使した節税対策で多額の追徴課税を受け、税務当局を訴えていた納税者の主張を退ける判断を下しました。まずは問題となった節税策を見ましょう。

　90代の被相続人が平成21年（2009）に東京都と神奈川県に2棟の賃貸マンションを計約13億8000万円（土地・建物の合計）で取得したのが始まりです。被相続人は平成24年（2012）に亡くなり、相続が発生しました。このときの路線価を基にした評価は約3億3000万円と購入価格を大きく下回りました。

　節税対策はこれだけではありませんでした。被相続人はマンションを購入するにあたり約10億円を信託銀行から借り入れていました。相続時に借金があった場合は相続財産を計算する際に、現金や土地などの価値から、借金の分を差し引けます。これを「債務控除」と言います。債務控除の結果、課税対象となる相続財産は基礎控除（非課税枠）以下となり、相続税をゼロと申告したのです。