それに対し、税務当局は賃貸マンションの路線価による評価額が購入価格の30％に満たず、購入額と大きく異なることなどを「著しく不適当」と判断しました。相続財産の算定額が「著しく不適当」な場合に国税当局が再評価できるとする例外規定を根拠に約12億7000万円と再評価し、約3億円を追徴課税しました。相続人はこれを不服として提訴していたのです。
この訴えに対して最高裁は納税者の主張を退けました。なぜでしょうか。判決では時価が路線価を上回るだけでは著しく不適当ではないとしています。そのうえで「借り入れにより大幅な評価減が可能な賃貸不動産などを節税を期待して購入する」という対策自体が著しく不適当だとしたのです。
銀行の稟議書にも記された
巨額の借り入れの目的
ここから読み取れるのが、まず、不動産を取得するための借り入れが問題だったという点です。最高裁は相続税の計算上、債務控除が必要なことは認めていると思われます。しかし、それが大幅な評価減が可能な賃貸不動産を購入することが不適当だとしたのです。多額の借り入れがあれば債務控除を使い、取得した不動産以外の財産とも相殺でき、課税対象額を大きく減らせる場合があります。最高裁は不動産の評価減よりも、むしろ借り入れが課税対象額を大きく減らし、「実質的な租税負担の公平に反する」（判決文より）としたのではないでしょうか。
このケースでは相続人に不利な証拠も揃い過ぎていました。被相続人は約10億円を90代で借り入れていましたが、融資した信託銀行は貸し出し稟議書に「相続対策のため借り入れの依頼があった」と記載していたのです。さらに節税に使った賃貸マンションのうち1棟を相続開始後1年未満に売却していました。
『日本経済をダメにする税のカラクリ 私の給料はどこに消えているのか』（後藤直久、徳間書店）
年齢や書面の記載、売却時期などのどの面から見ても節税対策のための借り入れであったことは明らかで、これが裁判所の心証にマイナスの影響を与えたことは否定できません。不動産の取得が相続節税の目的に限られると判断されるような対策は避けた方が無難かも知れません。
この判決は各方面に大きな影響を与えました。まず金融機関です。多額の借金で不動産を購入する富裕層向けの節税策は、金融機関などが積極的に後押しした面があります。銀行は低リスクで多額の融資ができ、不動産業者や節税効果を試算する税理士も潤います。ところがこの最高裁判決以降「相続税対策の融資は慎重にならざるを得ない」と金融機関の担当者は漏らします。しかも裁判では融資した銀行の稟議書が証拠として採用されました。融資先が後から追徴課税される事態になれば顧客の信頼を失いかねません。
なお、税務当局は相続開始前5年以内に取得した一定の賃貸用不動産の評価額を引き上げるルールを令和9年（2027）から適用する方針です。注意が必要です。
