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スーパーゼネコン4社がそろって過去最高益を更新する一方、都心では数千億円規模の再開発が次々と止まっている。止まった案件の大半は、施工するゼネコンすら決まっていない。人手が足りない中で、ゼネコンが採算のいい案件を選び、そのゼネコンを電気や空調のサブコンが選ぶ「下克上」まで起きている。特集『ゼネコン・不動産 建設費高騰の呪縛』の本稿では、東京の再開発マップと独自データから、最高益の正体と、その好況が数年後に迎える正念場を描く。（ダイヤモンド編集部 宮井貴之）
止まった再開発の大半は
施工するゼネコンすら決まらない
スーパーゼネコン4社の2026年3月期決算は、そろって過去最高益となった。中でも鹿島は売上高が初めて3兆円を超え、営業利益は前期比58.5％増の2408億円に達した。
好調は4社にとどまらない。大手50社の25年の国内の受注高は20兆円を超え、前年比13.2％増と5年連続で増加した。仕事はあふれ、利益も過去最高――。数字の上では、建設業界は空前の活況にある。
だが、街に目を向けると様相は一変する。下図は、東京の主要な再開発17件をまとめた地図だ。このうち9件が、中止や延期、計画の見直しに追い込まれている。
建設費の高騰が大きくクローズアップされたのが、23年に閉館した複合施設「中野サンプラザ」（東京都中野区）跡地の再開発だ。21年当時に約1810億円とされた事業費は度重なる上積みで、24年には約2倍の3500億円超にまで膨らみ、野村不動産などの再開発事業者グループと施工を担う予定だった清水建設との協議は平行線をたどった。25年6月に中野区は協定を解除。白紙化した再開発の新たな計画を中野区が公表したのは、26年8月のことだ。
中野サンプラザはゼネコンが決まっていても、膨らむ建設費で折り合えなかった例だ。だが地図をよく見ると、止まった案件の多くはその手前でつまずいている。施工するゼネコンが、そもそも決まっていないのだ。新宿駅西南口、「第2六本木ヒルズ」とも呼ばれる六本木五丁目西、帝国ホテル東京の本館、五反田TOCビルなどだ。
対照的に、新宿駅西口は大成建設、赤坂二・六丁目は鹿島と大林組、日本橋や内幸町、芝浦の大型案件は清水建設といったようにいずれもスーパーゼネコンが施工を担い、26年9月から30年度にかけて竣工を迎える。
明暗は同じ駅でも分かれた。新宿駅では、西口の再開発が大成建設の施工で29年度の竣工に向けて進む一方、隣の西南口は施工会社が決まらないまま見直しに追い込まれた。再開発の行方を分けたのは、ゼネコンを確保できたかどうかだ。
選ばれないのは民間の再開発だけではない。東京都が発注する建築工事では、25年度は22.6％で入札が不調に終わった。21年度の12.7％から2倍近くに増え、3年連続で2割を超えている。予定価格という上限がある公共工事は、ゼネコンにとって「選ばない」側の仕事になりつつある。
ゼネコンの最高益と、止まる再開発。この二つは表裏一体だ。ゼネコンが仕事を「選ぶ側」に回ったからこそ利益が膨らみ、選ばれなかった再開発が止まっている。
次ページでは、建設費が高騰してもゼネコンが潤うカラクリと、そのゼネコンをさらに選ぶサブコンの「下克上」を、各種データでひもといていく。
