元国税官が明かす！ 家を売ったとき、買ったときに損しないため、知っておくべきこと

今、新築マンションの価格が高騰しています。不動産経済研究所の調査によれば、2020年、首都圏の新築マンションの平均価格は6083万円で、東京23区に限れば7712万円（全国平均4271万円）。そんなバブルともいえる状況の中、住宅の問題をどう考えたらいいのか。賃貸か購入か、マンションか戸建てか、新築か中古か、悩みは尽きません…。そこで編集部では『マイホームは価値ある中古マンションを買いなさい！』（ダイヤモンド社）の著者でマンショントレンド評論家の日下部理絵さんと『すみません、2DKってなんですか？』（サンマーク出版）の共著者で元国税専門官でマネーライターの小林義崇さんのお2人に、賢い住宅選びをテーマに対談していただきました。連載の第4回をお届けします（構成:書籍編集局／高野倉俊勝）。

居住用物件を売ったときに使える「3000万円の特別控除」

日下部理絵（以下、日下部）　家を売る時にも税金はかかりますか？

小林義崇（以下、小林）　そうですね。家を売ると、その売却益に対して所得税と住民税がかかってきます。売ったからといって必ず税金がかかるわけではなくて、あくまでも買ったときの金額や、売るときにかかった費用と比べて、利益が出ているかどうかによります。利益がなく、むしろ売却損があるようなときは、税金はかかりません。細かい特例などを調べるより先に、そもそも税金がかかるかをチェックするのが先決です。

日下部　なるほど。そういうときに使える特例は、何かありますか？

小林　ややこしいことに、売却益がある場合に使える特例もありますし、逆にマイナスが出ているときに使える特例もあるんです。とりあえず、売却益が出ているパターンの方からお話しますね。

日下部　お願いします。

小林　例えば、2000万円でマンションを買って10年間住んで4000万円で売れたとします。そうなると、計算上利益が出ているので、通常は所得税・住民税がかかってきます。でも、居住用の物件を売ったときに使える「3000万円の特別控除」という特例があって、課税されるはずの所得金額が3000万以内であれば、税金が発生しません。

日下部　それはいい特例ですね。

小林　ただそれを使うには、確定申告が必要なんです。ほったらかしにしてたら、あとで税務署から申告漏れを指摘されてしまいます。

日下部　確定申告をしていなくても、利益が出ていることが税務署にはわかってしまうのですね。ちなみに、売却益が3000万円を超えていたら、税金がかかるんですよね!?

小林　はい。3000万円を超えた金額に対して、税金がかかります。例えば、相続してずっと持っていた物件などは、買ったときの値段や物価水準も違うので、売却益が3000万円を超えるようなことがあります。こういうときは、別の特例も検討したほうがいいですね。

日下部　別の特例があるんですか？

小林　同じく居住用の物件を対象にした、「買い換えの特例」っていうのがあって、「3000万円控除」と「買い換えの特例」は、どっちか選べるしくみになっています。例えば、古い住居を4000万円で売って新しく5000万円で家を買ったとします。このときに買い替え特例を使うと、仮に売却益が3000万円を超えていても税金はかかりません。

日下部　なるほど。

小林　ただ、いまメリットばっかり言ってたんですけど、気をつけないといけないことがあります。

日下部　なんですか？

小林　買い換えの特例を使うと、いったんは税金が少なくなったり、ゼロになったりするんですけど、将来的には税金が増えるしくみになっているんです。

日下部　えっ、どういうことですか？

小林　要は、買い替えの特例って、税金を減らすというより、先延ばしにしてるだけなんですよね。3000万控除と違って、買い換え特例は将来の税金に影響してしまうので、そこをあらかじめ考えておかないといけないですね。

日下部　なるほど、それはどっちが得か、よく考えないとですね。

小林　はい。だから、基本は3000万控除を考えた方がいいと思います。で、3000万円控除を使っても税金が出るってなったら、初めてその買い換え特例を調べて比較するといいですね。このあたりは複雑なので、税務署や税理士に相談したほうがいいと思います。