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昨今、人口減少や少子高齢化、都市部への人口集中などにより郊外の土地運用が深刻な問題になっている。そんななか、郊外の土地に医療機関を誘致することがメリットの多い方法だとしてにわかに注目を浴びている。本稿は、岡田衛『郊外の地主を救う クリニック土地活用』（幻冬舎）の一部を抜粋・編集したものです。
使い道に困る土地に
病院を誘致して安定収益
私は愛知県でクリニックなどの医療建築に特化した建設会社を経営しています。また建設事業だけでなく郊外の土地を所有する地主と、開業を考えている医師との土地の仲介事業も行っています。郊外は都心に比べて競合相手が少なく、経営コストも削減できるので、開業を目指す医師にとって需要が高いためです。
土地活用に困る地主にとっては、土地活用の本質はより多くの収益を上げることとは限りません。特に郊外の地主にとっては、人に安定的に貸すことで土地の管理の手間を省いたり、運営の負担が大きい農地の維持から解放されたり、子や孫に望まない用途の土地の管理を任せることを避けたいという意味もあります。そのため、収益面ばかりでなく土地のもつ可能性を冷静に判断し、その用途の選択肢をできる限り広げることにこそ本質があるといえます。
農地のほかに使い道のない土地や商業施設やアパート・駐車場としては収益性が低い土地にクリニックを誘致することで、安定した収益を得る事例は数多くあります。どの事例も郊外の土地であるために、土地から得る収入自体はそこまで多くはありませんが、初期投資の元本割れのリスクなく、長期的に安定した収益がもたらされることで地主本人だけでなく親族にも喜ばれていることが特徴です。
クリニックの誘致はあくまでその用途の一つに過ぎません。しかし、郊外の土地の特性である広い敷地と開発余地のある周辺環境に非常に適した方法だといえるのです。その成果について、事例を用いて説明します。
事例1
息子の説得でクリニック誘致を決めたAさん
Aさんは市街化区域に立地する土地で畑を営んでいた80代の男性です。しかし、私たちが訪問した段階ではすでに寝たきりになり、畑は妻と息子に任せている状態でした。
畑は生産緑地の指定を受けていませんでしたが、Aさんの保有する土地は宅地並みの課税がなされる三大都市圏の特定市の市街化区域ではなかったため、農地に準じた課税がなされており、年に数万円の固定資産税を納めるのみで土地を維持することができていました。
畑から得られる収穫物については、本格的な農業をしているわけではなかったため、季節ごとの収穫物を自家消費するか、親戚に分け与えていました。Aさんは健全な頃は妻とともに畑作に精を出しており、畑が生きがいとなっていたそうです。
畑地は約250坪の広さがありました。少々クリニック開業には狭いものの、市街化区域に立地するAさん所有の畑の場所は宅地からほど近く、駐車場が少々狭くても自転車などの来院を含めると十分集客を得られそうでした。
土地を借り受ける交渉に赴いた私たちに対応したのはAさんの妻でした。Aさんより若いとはいえすでに70代で、Aさんの介護もしている身としては大きな変化は望まないという回答でした。Aさんの妻はAさんと耕してきた畑に愛着をもっており、続けられるのならば畑作を今後も行いたいと考えていたのです。また、30年の契約が標準的である土地の賃貸契約についても、自分では面倒を見ることができないと感じたようです。
私たちは1度では説明が不十分だと感じ、2度にわたり説明に訪れたものの、Aさんの妻の意思は固く、同意を得ることはできませんでした。私たちも諦めかけていたときに状況を変えたのは、Aさんの息子からの電話でした。
息子の説得で交渉成功！
新クリニックは大繁盛
当時、Aさんの息子は寝たきりになった父と介護で多忙になった母に代わり畑を管理していました。しかし、平日の日中は都市部に位置する企業に勤務しており、畑を耕すことはできません。畑には土日に通うことでなんとか耕作を維持している状態でした。年齢は50代と定年間近でしたが、収益を得られない畑の耕作を父や母から引き継ぐことには後ろ向きで、定年後の時間を自由に使えるようになりたいと考えていたのです。交渉の際にはAさんの息子は同席していませんでしたが、父と母の家を訪ねた際に私たちの会社案内パンフレットが目に留まり電話をしたということでした。
実質的に畑を管理していたAさんの息子が、自分は畑を続けたくはないため、収益が得られるのであれば人に貸したほうがよいと主張したことで事態は大きく動きました。Aさんの妻も折れ、Aさんの同意も得ることができ、元畑の土地には小児科のクリニックが開業することになりました。
Aさん一家が得た地代は約250坪の土地に対して月26万円と決して高額とはいえません。しかし、土地を引き継ぐ予定のAさんの息子は非常に満足と安心を得ており、保証金についても解体費用の見積額ではなく6カ月分の賃料の設定で十分だという結論に至りました。
結果として、建設された小児科のクリニックはその周囲の宅地で非常に評判の良い繁盛する病院になりました。優しい医師が診察を行う真新しいクリニックができたことで周囲の子育て世帯は非常に満足し、知り合いはAさんの妻や息子を褒めることもあったそうです。当初は畑をやめることに対して否定的だったAさんの妻も、クリニックの成功ぶりを見て息子の決断を褒めるようになりました。
現在、息子は定年後も再雇用で企業に勤めていますが、新たに趣味を見つけて土日は釣りに精を出しています。息子のいきいきとした姿を見てAさんも、Aさんの妻も土地を貸したことに心から満足しているそうです。
アパートの建て直しで
悩むオーナーは多い
事例2
古アパート跡地をクリニックに貸したIさん
Iさんは築40年のアパートを所有する60代の地主です。所有するアパートは都市部から30分ほどの距離にありますが、駐車場は広い道路に面した車の出し入れがしやすい立地で、Iさんがこまめに管理しリフォームなども繰り返してきたことから、築40年が経過した今となっても8割の入居率を維持できている状況でした。
所有するアパートが築40年を迎えるに当たって、Iさんはその建て直しの時期について悩みを抱えていました。Iさんの保有するアパートは鉄筋コンクリートの構造であるため、その法定耐用年数は47年です。7年後が建て直しの目安となることから、今後大規模なリフォームに資金を投入することはためらわれます。また、都市部ならともかく、郊外に立地するIさんのアパートはいくら広い道路に面して立地が良いとはいえ、その競争力は築年数が経過するごとに落ちていることは明らかでした。近年はアパート投資ブームが起こり、新築アパートの供給が増えたため、多くの人は更新時期を迎えると新しいアパートに移っていってしまいます。それに対抗できるのがリフォームでしたが、その手段も法定耐用年数を前にして使うことが難しくなっていました。
そんなときに、Iさんはクリニックの誘致で土地活用ができるという話を耳にしました。中学の同窓会で一緒になった友人が、自身の保有する畑をクリニックに貸し出すことで農業をやめることができたうえ、賃料収入も得られるようになったと喜んでいたのです。アパート経営についての不安から、コンビニエンスストアや商業施設の誘致も検討していたIさんにとってこの情報はたいへん興味を惹かれるものでした。
親から子への引き継ぎも
クリニック土地貸しなら安心
実は、Iさんがアパートの建て直しをためらっていた原因はアパートの競争力の低下だけではありません。建て直したとしてもアパートという資産を受け継ぐべき子どもたちが県外に出て家庭をもってしまっており、アパートの管理ができないという事情もありました。
