アパートの管理を管理会社に委託した場合、その手数料は家賃の5％程度ですが、家賃水準がそれほど高くないIさんのアパートが立地する地域では無視できない費用です。Ⅰさんの場合、家賃で得た収益はリフォームなどに回すために少しでも多く手元に残しておきたいと思っていました。また、リフォームに踏み切るタイミングを判断したり、修繕についての計画を立てたりするためには、頻繁でなくとも定期的に物件を見ておく必要もあります。この煩雑な大家業を仕事や育児で忙しく過ごす息子や娘に背負わせるのは気が重いことでした。
Iさんはたまたま私たちがクリニック誘致の提案をしていた人が友人で、その友人を介して私たちに連絡し、詳しい説明を受けに来たのです。Iさんが保有する350坪の土地の賃料は月に42万円と、アパート経営で得られる家賃70万円と比較すると収益はかなり落ちますが、アパートの経営には修繕やリフォーム費用、建設費、解体費が掛かることを考慮すれば悪い条件ではありませんでした。なにより、空室が発生した場合の気苦労を息子や娘に負わせる必要がないことがIさんには魅力的に思えました。
結果としてIさんは古アパートを解体し、クリニックに土地を貸す決断をしました。広い道路に面したIさんの元アパートの敷地はすぐに借り手が見つかり、泌尿器科のクリニックが建設されることになりました。
このことを息子や娘に報告したところ、2人とも高齢に差し掛かりつつあるIさんの保有する古アパートの管理をどうするか気に病んでいたらしく、非常に喜んでくれたそうです。先祖から受け継いだ多くの土地を保有しているIさんですが、すでに県外で生活基盤を築いている息子や娘に土地の管理のために地元に帰れとはとても言えません。自分も土地の活用や管理で収益を得てきたとはいえ、それなりの苦労も重ねてきたため、それを子ども世代に受け継がせたくはなかったのです。
Iさんは土地の管理の手間がなく収益を得られるようになったことに非常に満足し、今度は保有する立地の良い農地についてもクリニックを誘致できないか考えています。そうして保有する土地の管理の手間を最小限に減らすことで、長い時間を掛けて自分の老い支度を進めたいと考えているそうです。
「アパート経営仕舞い」に
クリニック誘致は最適解!?
この事例は、高齢になって管理を引き継ぐ人がいなくなった古アパートについて、「アパート経営仕舞い」をした事例といってよいものです。都市部の駅近物件など、非常に需要が高く家賃も高水準のアパート経営については、アパートの管理を管理会社に委託することで大家としての負担がない状態で収益を得ることも可能ですが、大企業やその工場周辺、大学や専門学校の近くなど大きな需要が見込める場合を除き、郊外では手間を掛けることなくアパート経営を行うことは簡単ではありません。
アパート経営は家賃収入という不労所得が得られる一方で、その所得を維持するために多額の費用が掛かります。不動産業者に払う仲介手数料や、設備が壊れた際の修繕費のほか、エレベーターがある場合はそのメンテナンス費、定期的な外壁塗装費などを常に見込んで貯蓄をしておかねばなりません。また、空室がすべて埋まる保証もなく、新築の際には大半の部屋に入居者が付いたとしても、築年数を経るごとに入居割合は落ちることが通常です。郊外では築15年を超えたアパートでは、常に2～3割が空室であることも珍しくありません。このため、当初想定していた収益が得られず、ローンが返せないという事例も発生するのです。
『郊外の地主を救う クリニック土地活用』（幻冬舎）岡田衛 著
このように、郊外のそれほど家賃相場が高くないアパートの経営において収益を得ようとする場合、大家には大きな気苦労が掛かります。こうした物件を子や孫の世代に残した場合には資産を残したつもりが経費ばかり掛かる負の遺産にもなりかねません。特に、遠方に住む子や孫の場合は物件の状況を適切に知ることができないため、修繕やリフォームの判断のために頻繁に行き来をしなければならないという負担が発生してしまうのです。
収益の確保のために、手間の掛かる郊外のアパート経営と比較すると、クリニックへの土地貸しは非常にリスクが低く手間が掛からない手段です。アパート経営に対する先行きの不安がある場合には、その不安を解消する有効な手段の一つといえます。
