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昨年末の税制改正大綱に明記された「貸付不動産の評価の見直し」が先月、いよいよ具体化した。国税庁は9月18日、法令解釈通達案「貸付用不動産の評価について」を公表し、目下パブリックコメント（10月18日締め切り）を実施している。通達は11月から12月初旬にかけて発出される見込みで、2027年1月1日以後の相続・遺贈・贈与から適用される。つまり、今年中に発生した相続や贈与は従来通りの評価で済むが、年が明ければ賃貸アパートや不動産小口化商品の相続税評価はまったく別のルールで計算されることになる。連載『富裕層必見！資産防衛＆節税術』の第43回では、富裕層の相続対策の「定番」がどう変わるのか、対策を含めて明らかにする前・後編の「後編」をお届けする。（税理士法人チェスター東京本店代表 河合 厚）
不動産小口化商品は
「5年超なら従来評価」が通用せず
近年、富裕層の間で急速に広がったのが不動産小口化商品である。都心一等地のオフィスビルや商業施設を任意組合型や信託受益権型で小口化し、1口数百万円から購入できる。相続税評価は目的不動産を路線価等で評価するため、購入価額の1～2割程度の評価額になる商品も珍しくなく、現金で持つより8～9割の評価減が得られると説明されてきた。
通達案（「前編」を参照）の〈2〉は、この評価方法を根本から改める。特定小口化商品（不動産特定共同事業法の任意組合型等、小口化された信託受益権）の目的不動産は、取得時期を問わず、原則として通常の取引価額で評価する。通達案（「前編」を参照）の〈1〉と違い5年の縛りがないため、「7年前に買ったから従来評価のまま」という理屈は通らない。2027年1月1日以後の相続・遺贈・贈与であれば、全ての特定小口化商品が新ルールの対象になる。
ただし書きとして、元本等相当額（事業開始時の商品価格のうち不動産部分に相当する金額）が適正な価格情報に基づくと認められる場合には、次の三つのうち最も低い金額によることができる。
・P2：課税時期の精通者意見価格（事業者が保有する適正な価格情報を含む）
・P3：課税時期前1年以内の鑑定評価額 × 95％
〈1〉は取得価額・路線価・償却で納税者自身が計算できるのに対し、〈2〉のただし書きは事業者が保有する価格情報に依存する。課税時期の精通者意見価格を事業者が提供できるか、事業開始時の鑑定評価が存在するかによって、簡便法が使えるかどうかが決まる。P3の鑑定評価は事業者の依頼によるものに限られ、投資家が独自に依頼した鑑定は該当しない。また、定期報告書に記載された価格が償却後の価額や固定資産税評価額であることもあるため、そのまま使えるとは限らない。
なお、事業者の破綻などで事業の継続が困難と見込まれ、かつ精通者意見価格等が得られない場合は、通達案のなお書きにより、〈1〉に準じて評価することとされている。一方、事業者は存続していても元本等相当額の裏付けとなる価格情報がなく、P1～P3のいずれも算定できない場合には、原則の課税時期の通常の取引価額に戻る。すでに保有している方は、事業者に価格情報の提供体制を確認しておくべきだろう。
小口化商品についても、目的不動産のうち土地部分は、要件を満たせば小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）の対象となる。次ページで解説しよう。
