富裕層必見！資産防衛＆節税術Photo:PIXTA

2026年9月18日、国税庁は不動産オーナーや投資家にとって「資産防衛の前提条件」を根底から覆す重要な通達案を公表した。これは、賃貸不動産を活用した従来の節税スキームに対する事実上の包囲網であり、富裕層にとっては不動産保有戦略の「パラダイムシフト」が迫られる。連載『富裕層必見！資産防衛＆節税術』の第45回では、27年1月1日に適用が迫る中、駆け込みでできる対策を指南する。（税理士法人レガシィ代表社員税理士・公認会計士　天野 隆）

貸し付け用不動産を巡る
相続税評価改定の背景とは

　2026年9月18日、国税庁は不動産オーナーや投資家にとって「資産防衛の前提条件」を根底から覆す重要な通達案を公表した。これは、かねて税制改正大綱で議論されていた「市場価格と相続税評価額の乖離」を是正するための具体的ルール案である。

　この通達案は、賃貸不動産を活用した従来の節税スキームに対する事実上の包囲網であり、相続税評価額への影響という視点から見れば、不動産保有戦略の「パラダイムシフト」と表現せざるを得ない激変だと筆者は捉えている。

　さらに今回の改定スケジュールは極めてタイトであり、オーナーに残された猶予はほとんどない。

2026年9月18日：通達案の公表・パブリックコメント開始
　　　10月18日：パブリックコメント締め切り

27年1月1日：新ルールによる相続税・贈与税評価の適用開始

　注目すべきは、通達案の公表から施行までわずか3カ月半しかないという点だ。現時点の通達案を前提とすれば、27年1月1日以降に発生する相続または実行される贈与には、例外なく新ルールが適用されることになる。

　この「時間的制約」は、不動産を現在所有している人にとって、「現行ルールで資産を承継できる最後の機会」が刻一刻と失われていることを意味する。戦略的視点に立つならば、26年12月31日までの行動が、数千万円単位の納税額を左右する極めて重い決断となるだろう。

　そこで次ページでは、改正の核心である「5年ルール」の具体的な内容と共に、新たな評価計算式の詳細について踏み込み、今から駆け込みでできる対策を伝授する。