湾岸タワマンあり得ない暴騰！「晴海フラッグ錬金術」を2024年問題が襲う？【不動産インサイダー座談会（2）】

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1年で20％も価格が上がる「異次元」の境地に達した湾岸タワマン市況。取引件数が多く価格に透明性があるというセオリーが崩れたタワマン市況は、いったい今後どうなる？特集『不動産インサイダー年始座談会』（全8回）の＃2では、いまや住宅価格高騰の象徴でもある湾岸タワマンについて、全宅ツイメンバーが語る。（聞き手／ダイヤモンド編集部　鈴木洋子）

「晴海フラッグ最高倍率は170倍！抽選器に170個も玉入んねえぞ」

――住宅市場、エリアごとの状況いきましょう。湾岸タワマンはどうですか。

のらえもん（のら）　去年の半ばから今年にかけて、「湾岸は供給数が多く流動性も非常に高いから価格に透明性がある」っていうこれまでのセオリーが崩れちゃってる。この1年半で15～20％も上がってしまったけど、この上がり方って湾岸の妖精の僕が見てもちょっと異常な感じがする。

はとようすけ（はと）　豊洲辺りもやっぱ上がってるんすか。

のら　上がってますね。豊洲も分かりやすく上がってます。

はと　僕（※1）シティタワーズ豊洲によく案内に行くんですけど、だいたい70～80平方メートルで8000万～9000万円ぐらいで出てるんですよね。築10年以上たつ中古なのに。あれはやっぱり上がり切っちゃってるイメージですか。

のら　豊洲だと同じ条件で新築だと、70～80平方メートルで坪420万～430万円とかになっちゃうんですよ。いい眺望とかだとやっぱそのくらいになっちゃう。それとの比較で、坪360万～370万円だったら、まあいっかみたいな。

はと　あの時代の方が仕様がいいですもんね。

のら　新築がやっぱりそれ以上に上がっちゃってるから、それで中古価格も引っ張られる。特に中古の方が仕様も立地も良い場合が多いんで。

――中古相場も上がってるから、短期間で売却してもかなりキャピタルゲインが得られる状態ですよね。

のら　横浜の某タワーを買って1年半でたたき売った知り合いが3000万円控除が使い切れないって言ってたもんね。そりゃー（※2）晴海フラッグの1億円の部屋にもうみんな札を入れるわな。

なめ茸　すごいっすね、晴海フラッグのあれ。

のら　ちなみに最高倍率は170倍、しかも超高い部屋です。1億数千万円だったかな？

なめ茸　抽選器に170個も玉入らなかったと思うんだけど、どうやって抽選したんだろう。

はと　プロジェクトの利益を一部都に返さなきゃいけないんだよね。

のら　そう。だから、デベロッパーも「面倒くせえから早く売っちゃおう」って思ってるはず。

なめ茸　三井不動産レジデンシャルさんが、販売の主幹事やってます。特別にこのプロジェクト用の部署ができて人もめちゃくちゃ集中させてますが、やっぱり4000戸はさっさとさばきたいですよね。例えば今から値上げするとか、わざわざ売りにくくするようなことはやらないんじゃないかと思う。

はと　相場と比べて異様に安いから値上げすべきって言ってる方もいましたけど。まあ、今更ですよね。僕の周りでも、買ってる人や抽選行った人も結構いたんですけど、ローンを使わず今住んでいる家の売却金だけで購入する住み替えの場合だと、売却は契約後3カ月以内でないと駄目とか言われてて。人によっては引き渡しまでに仮住まいしなきゃならない。普通は住み替えなら買って引き渡すときまでに売ればいいよとかいろいろやるはずなんすけど。転売目的の人が多いからデベも強気なのかな。

なめ茸　ってか、多分そういうふうに仕切らないと、プロジェクトをしまえないんだと思います。

はと　お客さんが殺到しちゃってると。

なめ茸　そう。1件当たりのその手続きに対する人的コストをどれだけ減らせるかみたいな話ばっか聞いてますからね。

――タワーの売り出し予定価格は決まったんでしたっけ、晴海フラッグ。

のら　僕は聞いたよー。ああなるほど、っていう。思ったより安い価格。近隣のタワマンが真っ青になりそう。タワーも人気が出ると思います。

――湾岸の2024年問題はどうですか。晴海フラッグなどの大型タワマンが一挙に入居開始になって、湾岸エリアでは供給が過剰になるという問題。24年以降は湾岸も少しは値段が下がると考えていい？それとも今の高騰状態が続きますか？