まず第一に変動金利ですから金利上昇のリスクがあります。実際、日本経済の環境を考えるとこの先の金利は上昇傾向になるでしょう。仮に1％金利が上がったとすると毎月の返済額は約22万2000円になります。ひとりあたりの返済額が毎月3万円以上増えてしまいますね。

　リスクとしては、この先の金利上昇がプラス1％では済まない確率のほうが高いのです。実際、50年の固定ローンの金利は1.99％と変動金利よりも1％以上高く設定されています。この金利上昇リスクを考慮して返済計画を立てることが重要です。

　次に不動産相場が下落するリスクを考える必要があります。高騰する首都圏のマンション価格は妥当な水準なのでしょうか？

　ここは経済評論家の間でも意見が分かれるところですが、私は今の高騰するマンション価格はある程度妥当な水準だと考えています。というのは、高齢化が進んだ日本では駅近のバリアフリーのマンションには根強い需要があるからです。

　よく中国人投資家が投機で買っているのではないかという意見がありますが、一部の湾岸エリアの物件を除き実際は購入の9割は実需で買われています。

　価格高騰の原因はむしろ供給面にあります。原材料費、人件費ともに高騰する中で建設コストが上昇しているうえに、利便がよい立地でまとまった土地がなかなか出てこない関係で、新たに供給されるマンションが需要に比べて少ないのです。

　結果として売れ筋になっているのが築浅の中古マンションです。だから中古マンション価格も1億円を超えている。これが今起きていることなので、この先、団塊ジュニアが後期高齢者になるころまでは実需が続くだろうと私は予測しています。

　ただ価格崩壊リスクは常に考えておく必要があります。たとえば今、AI半導体ブームで株価が高騰しています。こちらのバブルは崩壊する可能性が十分にあります。株式市場が過熱から暴落へと移れば、その被害は必ず不動産市場にも波及します。買い手が激減して不動産価格も下落するリスクは考えておく必要があります。