旗竿地は路線価に1より小さい値（補正率）を掛けることで評価を下げられます。例えば間口3メートル、奥行き30メートルの普通住宅地区なら路線価を約20％減額できます。補正率は国税庁が定めた数字で、同庁のホームページに掲載されています。
幅4メートル未満の狭い道路に面している土地も評価額を下げることが可能です。こうした道路は消防車や救急車などが入りにくいため、原則として建物を建て替えるときに道路幅を広げなければなりません。土地の所有者は道路との境界線を後退させる必要があり、これを「セットバック」と言います。相続税の評価では将来のセットバックを前提として計算します。
セットバック部分の土地の評価は70％減額できるため、都市部など地価の高いエリアでは節税効果が大きいのです。セットバックが必要かどうかは、地方自治体の建築担当部署に問い合わせれば分かります。
道路との高低差によって
土地の評価が下がる場合も
自宅土地の立地状況にも注意しましょう。冒頭のA氏のように自宅が面する道路と高低差があるなら、土地の評価を減らせる可能性があります。例えば山や丘など傾斜地に造成した住宅地では、同じ道路を挟む谷側の土地は道路と同じ高さにあるが山側の土地は道路より高いので、居住するには玄関まで階段を作って昇り降りするなどのデメリットがあります。こうした場合は評価を10％減らせる可能性があります。
『日本経済をダメにする税のカラクリ 私の給料はどこに消えているのか』（後藤直久、徳間書店）
自宅が線路沿いに立地し振動や騒音があったり、墓地に隣接したりする場合も、税務署に「利用価値が著しく低下している」と判断されれば評価額を10％引き下げることができます。ただし、こうしたケースも、道路と高低差がある場合もマイナスの要因が路線価にすでに織り込まれていると減額できないので管轄の税務署で確認する必要があります。
マイナス要因が未反映なら土地の評価を引き下げられるのですが、どの程度のマイナスなら認められるかについて国税庁は具体的な基準を示していないため、ケース・バイ・ケースで判断されます。高低差のある土地では、1メートル以上の差で評価減が認められた例がある一方、3メートル程度でも認められなかったこともあります。
結局、税理士や不動産鑑定士ら専門家の手を借りなければならないことも多いのですが、大衆課税化する相続税にそこまで求めるのは酷ではないでしょうか。
