今からやるべき
土地活用の相続税対策とは

　アパート経営以外の土地活用も相続税対策の一環として考えておきたい。リスクを分散し、ご自身の土地や状況に合った対策を選ぶことが重要だ。

　アパートではなくテナント運営も魅力がある。オフィスビルなどテナントを誘致する土地活用も考えられる。設計に工夫が必要だが、アパートよりも多数の入居者を募る必要がなくなり、一度契約が決まれば長期にわたって安定した家賃収入が見込めるケースも多い。修繕費用もテナント負担となる場合があるため、収益性も高い。

　土地をデベロッパーに提供し、デベロッパーが建設したマンションや商業施設の一部を所有する等価交換事業も考えられる。等価交換事業とは、土地を所有する人がその土地の全部または一部をデベロッパーに提供し、デベロッパーがその土地にマンションや商業施設などを建設する事業だ。「土地」と「建物の所有権の一部」を等しい価値で交換する。

　土地所有者は土地を提供するだけで済むため、多額の建設費用を負担する必要がなく、ローンの返済リスクがない。しかし、土地の所有権の一部を失うため注意が必要だ。土地を単独で活用した場合と比較すると利回りも低くなる。デメリットもあるため慎重に検討してほしい。

　高齢社会を背景に、サービス付き高齢者向け住宅や介護施設などの需要が高まっている。等価交換事業は都市部で多い手法だが、高齢者向け住宅などの事業は地方にも多くの需要がある。ご自身の土地をこれらの施設として活用することで、安定した収益と社会貢献を両立させることができる。このようにアパート経営以外の不動産活用も知っておこう。

　アパート経営は依然として有効な相続税対策ではあるが、空室リスク、修繕費、金利上昇リスク、そして相続時のトラブルなど、現代においては無視できないリスクが増えている。

　安易な気持ちで始めるのではなく、「出口戦略」まで見据えた綿密な事業計画を立てることが不可欠だ。さらに、相続税対策は、贈与や不動産に関する税知識なども欠かせないため、税理士も交えて家族と十分に話し合いを重ねながら長期的な視点で戦略を立ててほしい。