新築と違って、業界の商慣習が色濃く影を落とす中古マンション市場。失敗しない中古物件の買い方を指南する（写真はイメージです） Photo:PIXTA
新築マンションの立地が悪化
主役となった「中古」の買い方
先日、『ワールドビジネスサテライト』（テレビ東京系）の取材を受けた。不動産のリノベーションが盛んな背景を説明してほしいというものだ。実はこれ、放送当日の電話取材だ。テレビ番組は映像を撮影してから構成を組み立てて行く場合が多い。
そこで筆者が話したのが、新築マンションの立地の悪化だ。都心の道路沿いのまとまった土地は、現在高値で取引されている。ホテルが最も事業採算がよく、次にオフィス、最後にマンションとなっている。実際に、2018年に私が購入を推奨できた新築マンションは20棟に満たない。これはかなり低い数字で、残念な状況にある。
そんななか、新築と中古の販売戸数はすでに逆転しており、成約報告されている中古マンションの数は新築の供給戸数を上回っている。成約報告されていないものも多数あると考えられるので、今は中古中心の市場と言っても問題ないだろう。中古マンションの方が価格は安いが、「価格×販売戸数」の売上規模でも中古が上回っている可能性がある。もう中古市場中心にマンション市場は変わっていると思った方がいい。
いいマンションを、私たちは「資産性」という軸だけで評価している。資産性とはマンションの1年での下落率で表される。元本の減少よりも値下がり幅が小さければ含み益が生まれたことになるし、その逆であれば含み損が生まれたことになる。
立地が悪いとマンションの資産性は落ちる。マンションは1に立地、2に立地なのだ。それを考えると、現在は新築の魅力が激減しており、中古の好立地に注目が集まるようになった。実際、スタイルアクトが運営する「住まいサーフィン」では、四半期ごとに購入者の意識調査をしているが、新築を検討しながらも検討物件が1件もない人が最も多くなり、中古も検討している人が8割を超えた。これは最近の最大のトピックである。
