「返済期間50年ローン」を組み
同時に投信積立で運用するプランのリスク

　まず「返済期間50年ローン」から見てみる。

　住宅ローンの毎月返済額は、「借入額」「金利」「返済期間」の3つの要素で決まる。借入額と金利が同じなら、返済期間が長いほど、毎月の返済額は少なくなるため、地方銀行やネット銀行を中心に「超長期の50年ローン」の取り扱いを始めている。

　理由は35年ローンより、目先の返済額が少なくなるため「売りやすい」からだろう。

　従来、住宅ローンの返済期間は、最長35年、または完済年齢80歳（銀行によっては81歳のところもある）までのいずれか短いほうである。50年ローンが登場しても、「80歳まで」という点は変わらないため、実際に返済期間50年にできるのは30歳未満に限られる。

　ちなみに「完済は80歳まで」としているのは、ローンに付帯する団体信用生命保険の保険期間が80歳までだからだ。

　50年返済をフルで利用できなくても、35歳なら45年ローン、40歳なら40年ローンとなるので、毎月返済額を少なくする効果を得られる人は多い。

　35歳のカップルが1億円のマンションをフルローンで借りるケースで見てみよう。金利は1％とする（実際に50年間、1％で借りられるわけではないが、あくまで比較試算のため）。

◆借入金額1億円、金利1％の毎月返済額
35年返済：約28万2000円（完済年齢70歳、65歳時残高1651万円）
45年返済：約23万円（完済年齢80歳、65歳時残高3844万円）

　返済期間が45年だと、35年返済よりも月5万円返済額が少なくなるが、65歳時残高は3844万円もある。

　返済額の差額5万円を、毎月NISA口座で投信積立をし、4％で運用すると30年後は約3400万円になる。繰り上げ返済の資金ができるから、老後の生活に影響は及ぼさないと言う人もいる。不動産業者、銀行のみならず、マンション購入予定者の中にも「投信で運用すれば問題なし」と考える人もいるのだ。

　しかし、私は「50年ローン」は勧めない。返済期間を長くすると、元金の減るスピードが落ち、支払う利息が多くなるからだ。

　さらに「差額を運用するほうが得と考えるプラン」にも反対だ。子どもが産まれる前や小さい間は、家計に余力もあるので高収入の共働きカップルなら23万円のローンを払いながら、5万円の投信積立も可能かもしれない。

　ところが、子どもの成長とともに教育費の負担は増え、私立中学を受験すれば、小学4年生から大学卒業するまで年100万円以上の塾代や学費がかかり続ける。2人いれば年200万円を軽く超える。マンション購入前に考えていたようにお金が回らなく時期が発生する。

　また、投信積立を将来のローンの繰り上げ返済資金にするなら、老後資金は別途、積み立てる必要がある。上記のローンは1％で試算したが、超長期ローンで全期間1％の金利で借りられるわけではなく、実際の適用金利はもっと高くなる。

　なにより、40～50年先までの自分と家族の生活を見通すのは困難である。

　確かに「50年ローン」は目先の毎月の返済額を少なくする効果があるが、真の意味での価格高騰対策とは言えない。銀行間の顧客獲得競争の中から出てきたローンに過ぎない。

　ローン利用者にとってはリスクが大きすぎるので、使わないのが賢明だ。