「小規模マンションは値上がりしにくい」という通説のウソ
総戸数が多い大規模マンションは値上がりしやすく、小規模マンションは資産性が低いため値上がりしにくい、と言われる。しかし、少なくとも都市部に限ってみれば、それは誤った通説だ(写真はイメージです) Photo:PIXTA

 総戸数が多いマンションは値上がりしやすい。これは理由がはっきりしている。こうした大規模マンションは新築時に販売する戸数が多いので、価格を安めにして広域で集客し、一気に売り切る。竣工して中古になると、バラバラと1戸ずつ売り出されるが、その際には総戸数が少ない小規模マンションよりもセールスポイントが多い。エントランス、ゲストルーム、ジムなどの共用部分が充実していて、敷地にゆとりもあるからだ。

 このため、実物を内覧する中古では、大規模の方が高値で取引されやすい。こうして、大規模マンションは新築時価格が安く、中古時には高くなるので価格が上がりやすいのだ。

 これを首都圏と近畿圏の規模別中古値上がり率で比較すると、同様の傾向を示す。首都圏では400戸以上は8.1%平均で値上がりしており、100戸未満における1.0%の値下がりより、10%近く有利になるのだ。ところが、この法則には例外があった。

小規模マンション「大健闘」の
要因はいったい何か

 首都圏に限った話だが、総戸数25戸未満の中古値上がり率は+1.7%と、前述の法則に逆行して資産性が高い。サンプルが少ないのかと思いきや、3000棟以上の十分なサンプルが存在する。ならば、その原因を探っておこう。

 まず、エリア別に見ると、都区部だけが+7%でプラスになっており、その他の地域の物件は軒並み全てマイナスとなっている。また、25戸未満の物件数もその6割が都区部に集中している。郊外では小規模マンションはあまり存在しないが、都心には多いという傾向が明らかに出ている。