マンションが「管理」次第で天国と地獄に二極化！管理不全が深刻化、格付け制度も開始

管理不全でスラム化するマンションが首都圏でも増える中、管理状態を格付けする国などの新制度も4月にスタートする。今後マンション購入時の最重要項目となる「管理」は今、天国と地獄の二極化が進んでいる。特集『マンション管理 天国と地獄』では、5月2日（月）から16日（月）までの全18回にわたり、いかに良い管理を行い資産価値を上げるべきか、そしていかに良い管理が行われるマンションを選ぶべきかについて、あらゆる角度から迫る。（ダイヤモンド編集部　鈴木洋子、山出暁子）

＃1　5月2日（月）配信
「マンションは管理を買え」は本当か？2つの評価制度開始で管理新時代が来る！【スゴ腕マンション理事座談会1】

　4月、国土交通省と業界団体が初めてマンション管理の客観的評価を始めた。その社会的位置づけが変わる中、今後マンション管理はどうなるのか。マンション管理の表と裏を知り尽くした、最大手理事長集団RJC48のトップメンバーがここでしか聞けない管理の話を語り尽くす。

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＃2　5月2日（月）配信
マンション管理会社「総合力」独自採点ランキング【113社】2位三菱地所コミュニティ、1位は？

　マンションの資産価値の維持に欠かせない管理会社。マンション管理会社を見直したいがどこがいいのか。あるいは、現在委託している管理会社の実力はどうなのか。ここでは管理会社の「総合力」を知るために押さえておくべき五つの指標の合計点でランキングした。ただし、ありがちな戸数や売上高など規模だけで判断するランキングではなく、資格者数や面倒見の良さなど、本当の実力をあぶり出すランキングとなっている。

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＃3　5月3日（火）配信
「マンションのスラム化」首都圏でも急増中!?日常管理も修繕もままならない管理不全の恐怖

　日常管理も修繕もままならず、マンションがスラム化する管理不全。実はこの危機は地方のみならず東京にも迫っている。管理についての国の制度もこの4月から大きく変わった。売買でも住む際でもマンションについて最重要となる管理の在り方は、今後どうなるのだろうか。あなたのマンションにも実はスラム化、管理不全の予兆があるかもしれない。

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＃4　5月3日（火）配信
マンション管理「評価格付け」4月開始で何が変わる？国交省＆業界団体の両制度を最速解説

　国土交通省が進めるマンション管理状況を合否判定する制度と、最大手業界団体のマンション管理業協会による管理制度格付け制度が4月からスタートした。いったい、どのような制度なのか。何が変わるのか。管理組合はどうすべきなのか。今までなかなか光が当たりづらかったマンション管理の社会的位置付けにもフォーカスする。

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＃5　5月4日（水）配信
マンション管理会社が契約更新を拒否！管理組合を悩ませる事態続出「本当の理由」【スゴ腕マンション理事座談会2】

　管理組合側が管理会社から契約更新を断られる「逆リプレース」が増えている。だが、それは管理会社だけに非があるわけではなさそうで……。マンション管理の表と裏を知り尽くしたRJC48メンバーによる座談会の第2回では、管理会社と管理組合のカネについて取り上げる。

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＃6　5月4日（水）配信
「マンション管理会社が管理組合を選ぶ」時代！組合が優良会社をつなぎ止めるには？

　かつて管理組合側が「切る」対象だった管理会社。ところが昨今は管理会社側が管理組合側に三くだり半を突き付ける例も増えているという。立場が逆転する中、管理組合は優良な管理会社といかに長く付き合うべきだろうか。実力管理組合と専門家に聞いた。

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＃7　5月5日（木）配信
マンション管理会社「社員の対応力」ランキング【113社】2位阪急阪神ハウジングサポート、1位は？

　管理会社の良しあしは、会社のブランドや規模よりもとにかく「担当者による」という声が多い。そこで、課題にしっかり対応してくれる「社員パワー」を測るべく、担当者の質に大きく関わる二つの指標の合計点でランキングした。既存の管理会社ランキングとはまったく異なるデータを開陳する。

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＃8　5月5日（木）配信
修繕できないマンションが激増する？管理組合を襲う「大規模修繕クライシス」の深層

　共用部分の資産管理と維持が使命である管理組合にとって最重要かつ最大の課題が、約12年に1度直面する大規模修繕だ。ところが、この大規模修繕ができなくなるマンションが増えそうだという。それはなぜなのか。あなたのマンションは大丈夫か。どう対応すればいいのか。迫り来る「クライシス」の深層に迫る。

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＃9　5月6日（金）配信
モンスター住人対策から管理費値上げ術まで、マンション管理組合の裏側暴露【スゴ腕マンション理事座談会3】

　いろいろな区分所有者を束ねる管理組合理事会。怒号が飛び交う荒れる組合総会をどう乗り切ればいいの？利害が一致しない区分所有者をどうやってまとめれば？RJC48メンバーによる座談会の第3回では、知られざる理事会運営の実態が赤裸々に語られる。全国の現役管理組合員と管理組合理事は必読。

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＃10　5月6日（金）配信
老朽マンション最大の難題「建替え」攻略法、立ちはだかる法律・資金・立地・組合運営…

　築古マンションが最後に迎える最大の壁、それが「建替え」だ。建替えを推進するための法整備も進みつつあるが、そもそもそれ以外の大きな壁が建替えの前には立ちふさがる。問題に直面してからでは遅い。事前の情報武装という備えが大事になる。

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＃11　5月7日（土）配信
マンション管理「金持ち組合・貧乏組合」の分かれ目、管理費・修繕積立金トラブルの解決法

　管理組合の運営の成否のカギを握るといってもいい「カネ問題」。区分所有者からの管理費と修繕積立金という収入をいかにうまく回しながら、不要なコストを削減して「金持ち組合」になれるのか。先進組合の取り組みを取材した。トラブルが起こらない、不足が発生しにくい、具体的なカネの管理方法も伝授する。

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＃12　5月7日（土）配信
マンション管理の最新方式、組合運営も業者に委託する「第三者管理」はうまくいくか

　2021年から急速に導入が増え始めた「第三者管理」。これまでの組合運営のスタンダードであった理事会を設置せず、第三者に組合運営業務も含めて丸ごと委託するという新しい方式だ。つまり、住人ではなく業者がやってくれるのだ。管理組合理事のなり手不足が問題視される中、果たして令和の新管理方式として根付くのだろうか。

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＃13　5月8日（日）配信
マンション管理組合「ヒト問題」の解決法、誰も理事をやらない・総会で合意できない…

　大型マンションやタワマンなど、多数の区分所有者から構成される管理組合では、重要事項の決定について合意を取る努力は並大抵ではない。さらに、専門知識が求められる激務となる理事の仕事を引き受ける人材不足も指摘される。管理組合運営の要諦を握るヒト問題はどう解決すべきか。

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＃14　5月8日（日）配信
「管理でマンションを選ぶ・選ばれる」ために一番大切なこと、理事長団体代表の“鉄人”はるぶー氏に聞く

　国内最大手理事長集団RJC48の代表として150人の理事長をまとめるはるぶー氏。マンション管理を取り巻く環境が激変する中で、消費者は「マンションをどうやって管理で選べばいいのか」そして管理組合は「どうすれば管理で選ばれるマンションになることができるか」について聞いた。購入前なら管理の悪いマンションをつかまされないため、購入後なら資産価値を下げないためにも知っておくべきだ。

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＃15　5月9日（月）配信
マンション管理会社「修繕対応力」ランキング【113社】2位東京建物アメニティサポート、1位は？

　マンションにとって大規模修繕は最大の課題といってもいい。工事が適切に行われるか、管理組合側に寄り添った専門的なアドバイスを行うことができるか。管理会社を見極めるべく、建築・修繕関連の有資格者に関係する指標からランキングした。その結果、大規模修繕件数や売上高ではなく、技術力や対応力を見る独自色の強いデータとなった。

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＃16　5月10日（火）配信
マンション管理「将来は第三者管理しかない」とスゴ腕理事長たちが断言する理由【スゴ腕マンション理事座談会4】

　RJC48メンバーによる座談会の最終回。さまざまな成果を上げてきたスゴ腕理事長たちは、意外にも「未来のことを考えると第三者管理しかない」と口をそろえる。持続可能な管理組合運営の前にハードルとして立ちふさがるものは何なのか？マンション管理の未来はどっちだ？

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＃17　5月11日（水）配信
マンション管理会社「経営力」ランキング【113社】2位三菱地所コミュニティ、1位は？

　たびたび管理会社の実力を占う指標として取り上げられる、管理戸数と企業としての経営指標。実は、こうした量の指標からは、過去に合従連衡を繰り返してきた管理会社の歴史も垣間見える。管理業界のメインプレーヤーたちの変遷と歴史を振り返りつつ、「企業パワー」をテーマに作成したランキングを見てみよう。

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＃18　5月16日（月）配信
マンション初購入や理事初就任の「困った」に、スゴ腕理事長が丁寧に激辛回答!?Q&A15選

　初めてマンションを購入したばかり、初めて理事に就任したばかりのマンション管理「初心者」。そんな初心者がぶつかりがちな「困った」に、RJC48の百戦錬磨のスゴ腕理事長が懇切丁寧に回答します（熱が入り過ぎて激辛になるかもしれません、ご了承ください）。

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