不動産投資で気をつけるべき4つのポイント

　もちろん、いくつか気をつけなければならない鉄則があるのも事実です。そこでここでは、大事なポイントを4つほど押さえておきましょう。

　1つ目は、最初は中古物件から始めること。新築よりも中古のほうが、収益性が高いからです。金額も中古のほうが安いので、借入金額も少なくて済みます。しかも新築と違って、購入後すぐに賃貸にまわすことができるので、タイムロスがありません。空き家問題も解決できるので、社会貢献にもなります。中古の戸建てには、数百万円で買えるようなボロ物件が首都圏にもあります。地方であれば100万円以下の物件もあります。なお、区分所有の新築ワンルームは100％失敗しますので、絶対に手を出さないでください。

　2つ目は、「フラット35」などの住宅ローンを使わないように気をつけること。住宅ローンは、自分が住む家を買うためのローンだからです。不動産投資に流用することは禁止されていますので、お気をつけください。

　3つ目は、資金繰りをしっかりと計算すること。固定資産税や修繕費、借入の返済資金などを、家賃収入だけで賄えるかどうかを試算してください。こうして、じっくり時間をかけて、家賃収入から借入金をコツコツ返済しながら、お金を貯めていきます。

　このように、借入金を着実に返済する実績を積み上げていけば、銀行からも信用してもらえます。信用力が高まると、2軒目の物件を買うときも、お金を借りやすくなります。こうして、投資用不動産の件数を少しずつ増やしていけば、5～10年程度で本業以上の副収入を得られるようになるでしょう。そこまで行けば、あなたに代わって投資用不動産が、あなたのためにマイホームを買ってくれます。

　4つ目は、事前に出口戦略を立てておくこと。個人が不動産を売却する際、短期譲渡所得になると売却益に対して約4割の税金がかかりますが、長期譲渡所得では半分の約2割の税金で済むからです。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下だと短期譲渡所得となります。

　たとえば、2022年7月23日に購入した住宅を5年後の2027年7月23日に売却して、500万円の売却益を得たとしましょう。この場合、2027年1月1日時点での所有期間は4年半ですので短期譲渡所得となり、4割相当の約200万円の税金がかかります。でも、あと半年待って2028年1月1日以降に売却すれば、税金を半額の約100万円に抑えることができるのです。このように、売却のタイミングに注意しながら、マイホームが欲しい人に売却します。