本当に強いマンション2026Photo:PIXTA

バブル的な高騰が続いていたマンション価格がついに頭打ち？今後も価格が上がるマンションはどこにある？連載『マンション羅針盤』の連載内特集『本当に強いマンションランキング2026』では、不動産情報サイト「マンションレビュー」を運営するワンノブアカインドの協力を得て、「これからも上がるマンションランキング」を作成。長期・短期の値上がり率だけではなく、価格上昇の勢いに注目し評価する設計とした。住宅関連のサイトでも見ることができず、個人でも作成が困難な独自の新機軸ランキング、まずは東京編をお届けする。（ダイヤモンド編集部　鈴木洋子）

東京23区中13区で3カ月前より価格下落
「全部上がる」相場は明らかに終焉へ

「マンションは買ったら上がるもの」。ここ10年ばかりこれは常識とされてきた。だが、その過熱相場についに変調が表れた。

　ワンノブアカインドの2026年3月末の集計によると、70平方メートル換算のマンション平均価格は東京23区のうち13区で3カ月前からマイナスに転じた。その中には新宿区（3カ月間の騰落率がマイナス5.8％）、港区（同マイナス4.4％）、渋谷区（同マイナス0.1％）、千代田区（同マイナス6.0％）など、高価格帯マンションの立地エリアが含まれている。

　東京都のマンション相場は、特に東京中心部の高価格帯物件に対しては自分で購入して居住する目的の実需層ではなく、投資家層がけん引する相場となってきていた。港区（2.1億円）、千代田区（1.8億円）、中央区（1.6億円）、渋谷区（1.5億円）などは、平均価格が1億円台後半以上に跳ね上がっている。

　この価格帯では、折からの金利上昇や住宅ローンの審査厳格化もあり、実需の顧客はとてもついていけない。

　ただここにきて、一等地のマンションを短期売買し高相場を支えてきた投資家の動きが、各種規制等の影響で鈍り始めた。実需も投資も鈍ることで、いよいよ東京都心のマンション相場も調整局面に入ってきているのだ。

　明らかに変調を来している相場の中、購入した物件が数年後に値下がりすることは避けたい。では今後も上がる余地のある物件を探すにはどうしたらいいのだろうか。

　ダイヤモンド編集部では、ワンノブアカインドの協力を得て各エリアで25年5月～26年4月の総販売履歴数が多いマンションを抽出。それぞれ26年4月末の70平方メートル換算価格と、25年4月末、23年4月末の価格と比較した。3年間での長期の伸び率、1年間での短期の伸び率と、伸びの「勢い」を算出し、それぞれを偏差値化して配点した。

　さらに、単純に3年前と今を比べるのみならず、そのマンションの伸びの勢いが今後も維持されるのか、それとも減速する可能性があるのかを、エリアの他の物件と比べて見ることができるような設計とした。

　初回は東京都の236物件を取り上げる。比較がしやすいように200戸以上と199戸以下でランキングを分けた。有名な築浅の湾岸タワマンが軒並み価格の伸びで苦戦する中、上位には築年数が経過した意外な穴場マンションがランクインしている。また、都心の超高級物件についても、今後の伸び期待では大きく分かれた。あなたの保有マンションや狙っているマンションはどうか。異変に勝つために、ぜひ次ページから確認してみてほしい。