スター・マイカ社長 水永政志
Photo by Kazutoshi Sumitomo

 「（貸借人は）いてよし、出てよしですね」。スター・マイカ社長の水永政志は、ビジネスモデルをこのように表現する。

　具体的には、賃借人が入っている中古マンションを大家から買い取り、賃借人がいるあいだは引き続き大家として家賃収入を得て、退去後は中古市場で売って売却益を稼ぐ。賃借人がいれば、家賃収入で儲かり、出ていっても売却益で儲かるのだ。

　重要なのは、わざわざ賃借人がいる物件を購入する点だ。賃貸中の物件は空き物件よりも3割は安く、リフォームして売れば、必ず10～13％の売却益が見込めるからだ。

　賃貸中の物件が安いのは、不動産業では常識だ。業者によっては、高く転売するために賃借人に立ち退き料などを手渡し、なんとか追い出そうとする。

　しかし、同社の場合、継続して住んでもらう。「賃借人は平均2年で自然に出ていく。そのぶん、コストもかからず家賃も入る」と説明する。

わが社はこれで勝負！
同社の金庫には、約1000戸分の中古マンションの権利書がある。他社が簡単にまねできない強みとは、大量の物件を売買する膨大で細かい事務処理作業と過去の実績、２時間以内で過去のどんな物件でも査定が可能なデータだ

　同社が保有する中古マンションは2000万～3000万円のファミリータイプが中心で、約1000戸。年間約500戸の物件を販売し、約500戸の物件を購入して穴埋めする。

　年間約1000回という取引で、コツコツ稼ぐという非常に根気のいる商売だ。

　地味である。水永の華麗な経歴を見れば、こんなビジネスを始めたのは、不思議でもある。

まさかの手痛い失敗が
大きなきっかけとなった中古マンション事業

　水永は、東京大学在学中、コンピュータソフトウエア会社を興して学生起業家として活躍後、三井物産に入社。米国でＭＢＡ取得、ボストン　コンサルティング　グループを経てゴールドマン・サックス証券では、富裕層向けに資産運用サービスを提供するプライベートバンキング部門で活躍した。

　ゴールドマン・サックス時代には、給料明細の枚数で月給を数えた（当時は1枚当たり999万9999円の印字が限界だったため）という逸話が残っているほどだ。

　もっとも、水永はここまで順風満帆だったわけではない。「いい気になって大失敗したことがある」と打ち明ける。

　それが2000年の不動産ファンドの運用会社、ピーアイテクノロジー（後のアセット・マネジャーズ）の設立だ。

　取り組んだのは当時、海外で発展していた不動産証券化ビジネス。これを日本に導入するビジネスプランは完璧に思えた。幹事証券会社、メインバンク、監査法人のすべてが太鼓判を押し、わずか6ヵ月で上場させることが決まっていたほどだった。