三菱地所

都心タワマンは外国人が高値で買い、郊外の建売住宅は全く動かない――。カオス状態が続いた2023年の実需住宅市場、その現場はどうだったのか

蛇の道は蛇、建前だけでは本質は決して分からないのが不動産。そんな業界に首まで漬かった業界人がネット上に集う全国宅地建物取引ツイッタラー協会（全宅ツイ）。暴露ネタ満載の毎年恒例の新年不動産座談会、1日目は2023年の不動産相場を振り返る総論をお届けする。

低金利などを背景とし、10年以上、高騰を続ける不動産価格。2024年も都心・駅前・駅近・大規模タワーといった好条件・高価格帯の物件のニーズは衰えず、好調に推移していくと考えている。一方で、22年から23年にかけ、マンション・一戸建て共に在庫数は増加傾向にある。資産性の高さから人気を集め価格が高騰する物件がある半面、売れない物件が在庫として積み上がっているわけだ。当然、物件を抱える不動産会社は「何としても売りたい」と営業攻勢を強めていくことになる。

激増するインバウンドと円安を追い風に、ホテル業界は活況を呈している。新型コロナウイルスの感染拡大で落ち込んだオフィス市況も、堅調に回復しつつある。2024年のオフィス、ホテルを含めた不動産業界の行方は？森トラストの伊達美和子代表取締役社長に聞いた。

堅調なオフィス市況や激増するインバウンドを背景に商業、レジャー施設なども復活し、不動産業界は絶好調だ。財閥系不動産デベロッパー3社がいずれも3期連続で過去最高益を達成する見通し。そんな中で、業界序列に変化が起きようとしている。

物流不動産デベロッパーが「物流事業」に参入するケースが出てきた。オペレーション領域に踏み込むことでテナント企業のニーズを的確に把握し、施設戦略に活かす狙いもある。一方で、EC化の加速といった流通構造の変化により新たな物流市場やビジネス機会の創出が期待され、物流の社会課題解決へのニーズも高まっており、施設を供給する“黒子”であったデベロッパーがプレイヤーとしても存在感を高めていく可能性がある。

500戸以上の大型物件や、千代田・中央・港・渋谷区といった都心物件。高額で取引されるものも多いが、果たしてその管理状況はどうなっているのか？管理組合の格付けから高級・大型物件縛りで抽出してみた。

優秀な管理組合を最も多くお世話している管理会社はどこ？新制度の管理組合格付けを委託管理会社名で逆引きすると、その管理会社の実力も分かる。会社ごとの格差がはっきり見える、初試算の新機軸「管理会社お世話力ランキング」を見ていこう。

マンションの日常管理を行うための管理費、そして将来のマンションを維持するために大切な修繕積立金が、コストインフレで大きく値上がりしている。どうすれば「インフレ時代の管理組合のカネ問題」は解決できるのか？

マンション管理業協会の管理適正評価制度と国の管理計画認定制度がスタートして1年。最大手管理組合理事長団体「RJC48」代表で、この制度にも詳しいはるぶー氏が、消費者と管理組合がいかにしてこの両制度を使い倒すかのこつを伝授する。

2010年代以降に建てられた築浅マンション。建物の状態はいいものの、ここで良い管理の体制がつくれるか否かでその将来は百八十度異なるものになる。少年期世代のマンションから、最高位の五つ星管理格付けを獲得したマンションを全国から207ピックアップした。

大型物件の供給が相次ぐ東京湾岸。買い手が海外にも広がる中、湾岸タワマンの買い方・売り方はどうすればいいのか？誰よりも東京湾岸を知る「湾岸の妖精」マンションアナリスト、のらえもんが伝授する。

管理業界に大きな影響を与えそうなマンション管理格付けと国の評価制度。管理現場での影響は果たして？そして「管理不全」マンションの脅威はどこまで広がっているのか？管理の未来はどうなるのか？

ビルなどの建設工事で欠かせないのが、電気や空調設備などの専門工事業者「サブコン」だ。サブコンは今、人手不足を逆手にデベロッパーやゼネコンを超越する存在にのし上がっている。

国もガイドライン制定を急ぐ、理事会業務を全て丸投げする第三者管理方式。管理業界、管理組合理事クラスタからも注目が高まる新方式だが、果たして管理業界の現場での実情は？各管理会社や理事会の動きの内幕をインサイダーたちがぶっちゃけた。

新築供給が極端に絞り込まれる中、今後注目すべき新しい開発エリアやマンションデベロッパーの戦略は？実は開発が決まっていても今は動きがないエリアは、今後大化けする超お買い得物件になる可能性もあるという。

急速に普及が進む、管理組合の理事会業務を全て管理会社などに外部委託できる新しい管理方式「第三者管理」。採用する管理組合と事業参入する管理会社が増えているが、さまざまなトラブルも発生。国土交通省もガイドライン制定に動いている。

業界団体によるマンションの管理状態の評価制度が始まって1年。全国で優秀な管理を行っているマンションの登録が続いている。築年と地域別にどんなマンションが最高位の五つ星を獲得しているのかを割り出した。まずは1999年以前築編をお届けする。

マンション相場に異変が生じている。同じ都心の同じ区なのに相場が大きく違ったり、再開発や新築マンションの情報の有無、それにインフルエンサーが発信する情報で相場が動いたりするようになっているのだ。

中心地の大型物件の供給も多い大阪府。エリアの相場に比べてお得、または高値が付いているマンションはどこ？大手マンション情報サイト「マンションレビュー」の協力を得て、「買い得」そして「売り得」のマンションをそれぞれ100件抽出した。南千里の大型物件など有名物件が多数ランクインした。