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500戸以上の大型物件や、千代田・中央・港・渋谷区といった都心物件。高額で取引されるものも多いが、果たしてその管理状況はどうなっているのか？特集『2023年決定版 インフレ時代の「負けない」マンション売買・管理』（全24回）の＃23では、管理組合の格付けから高級・大型物件縛りで抽出してみた。あの有名タワマン、都心物件の管理格付けは星いくつ？（ダイヤモンド編集部 鈴木洋子）
評価を取得するマンション自体が希少価値
タワマン・都心4区物件の管理格付け状況は？
これまではブラックボックスの中にあった、マンション管理。だがこれを白日の下にさらす評価制度が2022年から始まった。改正マンション管理適正化法に基づき、国が優良な管理計画を持つマンションを認定する「マンション管理計画認定制度」（詳細は特集『マンション管理 天国と地獄』の＃4『マンション管理「評価格付け」4月開始で何が変わる？国交省＆業界団体の両制度を最速解説』参照）がそれだ。
そしてこの制度とリンクするかたちで、管理会社の業界団体としては最大のマンション管理業協会（マン管協）が「マンション管理適正評価制度」を開始した。それぞれのマンションの管理状況が、管理体制、建築設備、管理組合収支、耐震診断、生活関連の五つのカテゴリーに分類された全30項目について評価される。それぞれの項目で何点を得られたかまでが分かり、合計得点によって星五つから無星までの6段階評価がなされる。
12月3日現在でマンション管理計画認定制度には全国339のマンションが、マンション管理適正評価制度には2428ものマンションが登録されている。
ダイヤモンド編集部は、このうちマンション管理適正評価制度に登録し、マンション管理適正評価サイトに掲載されたデータを徹底分析。
今回は、500戸以上の大型マンションと、東京都千代田区、中央区、港区、渋谷区のいわゆる都心4区の高級立地で、適正評価を取得したマンションを取り上げよう。
適正評価の取得は任意だ。管理レベルを可視化したいという意欲的な組合が取得しているものの、それが大規模・有名物件全体に共通しているかというと決してそんなことはないようだ。
例えば、東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県の首都圏で20階以上のタワーマンションは、22年末時点で776棟ある。だが、これらのタワマンで評価を取っているところは次ページから紹介するほんの一握りだ。具体的には神奈川・武蔵小杉と、東京湾岸では港区と中央区の一部に集中している。
「『満点が付くのであれば評価を取りたいが、1点でも欠けるくらいでなら取らない方がまし』という心理が、湾岸タワマン民にはあるのでは」と、ある湾岸タワマンの元管理組合理事長は言う。
同様に、都心4区物件でも評価を取得しているところは少ない。好立地で物件の売却には特に苦労しないマンションばかりだが、管理の実力差は実際に住んでみた後で明らかになるはずだ。物件の購入を検討している人は、価格だけでなく管理の内容もぜひ確認してもらいたい。
それでは、次ページから詳細を確認していこう。
