新居探しの際に婚約者の多重債務が発覚し、結婚が破談になる話はよくある。年収が高いにもかかわらず、住宅ローン借入れの審査結果がゼロ回答になるからだ（写真はイメージです） Photo:PIXTA
不動産投資はキャピタルゲインか
節税がないと儲からない
住宅ローン審査で結婚が破談になる話は、実はよくある。新婚の新居を探している際に、年収が高いにもかかわらず住宅ローン借り入れの審査結果がゼロ回答になるのはおかしい。住宅ローンは自宅不動産に担保まで設定して、返済が延滞したら自宅を取り上げることができるにもかかわらずである。
スルガ銀行と西京銀行で融資資料の改ざんが横行していた問題が発覚したように、すでに個人の信用枠以上に借りている人は、自宅という最も通りやすいローンに引っかかてしまう。このように、結婚が破談になるのは不動産投資の発覚がきっかけになるケースが多いのだ。
これに対して、自宅購入で信用が増すケースもある。住宅ローン審査にすでに通っているということは、借りた時点で個人の債務が身ぎれいであることを表し、それが信用の証明になっているのだ。
不動産投資はキャピタルゲインか節税のどちらかがないと儲からない。これが私の持論だが、不動産の事業収支表をつくれば誰でもわかる話だ。アベノミクスによる金融緩和で、幸いにも2013年以降はキャピタルゲインが生まれたので、投資のタイミングとしては良かった。しかし、投資していい時期はもう終わっている。
節税は、主に相続税評価額が低いという不動産の特徴を使っている。2015年の相続税の大増税のタイミングで、需要は大きく喚起されることになった。私たちが商標登録を取って提唱した「タワーマンション節税」は多くの人に知られるところとなり、建物の固定資産税評価が一部変更されるまでになった。その影響は軽微ではあるが、需要が拡大したため、タワーマンション価格は通常のマンションより値上がり幅が2割程度上回っている。
しかし、キャピタルゲインか相続税節税の条件を満たさない不動産投資は、所有者に今後様々な苦難を課すことになるであろう。毎年のキャッシュアウトが続くのは言うまでもないが、それよりも怖いものがある。それはもうローンが組めなくなることだ。
