家賃は通勤時間の長短でこれだけ変わる!知られざる「1分の価値」を公開
通勤時間の長短によって物件の家賃や購入価格がどう決まるかを、具体的に試算して初公開する(写真はイメージです) Photo:PIXTA

ミレニアムを境に変わった
不動産の価格決定理論

 物件の家賃は都心へのアクセスの良し悪しで決まる。通勤時間が家賃を決定するため、まさに「タイム・イズ・マネー」である。今回、距離によって物件の価値がどう決まるかを具体的に試算することができたので、紹介しよう。

 20世紀には「地ぐらい」(土地のブランド、格)という言葉があった。地ぐらいがいいのは、低層の戸建てが並ぶ高級住宅地だった。たとえば、田園調布や成城学園前などが代表例だ。しかし、こうした閑静な住宅街は最近敬遠される。駅から遠く、都市計画上コンビニも近隣にないので、利便性が悪いのだ。それでも景観の良さや緑があるという環境面で良いとされてきた。

 21世紀になって不動産の証券化市場ができると、不動産の評価方式が変わった。不動産がどれだけ収入を生み出すかが、最大の価値基準になったのだ。こうなると、家賃から逆算して不動産価格が決まることになる。

 その家賃は冒頭で指摘したように、都心へのアクセス時間で決まる割合が大きい。とにかく利便性が重視されるのだ。結果、駅に近く、コンビニやスーパーにすぐ行ける場所が有利になった。その「申し子」のような物件がマンションで、戸建てから人気を奪っていった。

家賃は「1分の時間価値」
をあらわす目安

 通勤時間は都心ほど短くなり、家賃は高くなる。市区町村別に「家賃÷通勤時間」(これを、通勤1分単価と呼ぶ)を計算すると、そのエリアの1分の価値が算定できる。東京都で見ると、最高は港区で1分あたり6000円を超える。都心3区平均で5000円、都区部の外周の区の平均が1800円、都心と外周の間の平均が2600円になる。都区部以外の市町村は平均して1500円となり、1000円を割り込む市は存在しない。