オフィス市場は超冬の時代！最終手段「開発デベが自分で入居」【不動産業界インサイダー地下座談会（4）】

大型開発やオフィス市場、商業不動産の23年はどうなる？蛇の道は蛇、建前だけでは本質は決して分からないのが不動産。そんな業界に首まで漬かった業界人がネット上に集う全国宅地建物取引ツイッタラー協会（全宅ツイ）。暴露ネタ満載の毎年恒例の新春不動産座談会、4日目は大型開発やオフィス市場、商業不動産の動きをお届けする。（聞き手／ダイヤモンド編集部　鈴木洋子）

「ミッドタウン八重洲、結構リーシングヤバかったみたいだね」

――大型開発やオフィス市場はどうでしょうか？

かずお君：開発もくっそ大型プロジェクトが進行中。ミッドタウン八重洲とか常盤橋とか、虎ノ門のあたりとか。

みっく・まーさー（みっく）：2019年前後から（※1）都市再生特区の容積ボーナスがバブり始めてて、その頃に都市計画決定されたやつが竣工迎えてきてる。5年前から分かってはいたけど実際できてくると1フロア1000坪前後、計3万坪以上が多過ぎ。

団栗左衛門（団栗）：浜松町は駅前の再開発含めてちょっと供給量多いな。

かずお君：日生（日本生命保険）のビルもできたし、世界貿易センタービルが建て替えで床面積4倍くらいになって、東芝ビルもできる。

団栗：ミッドタウン八重洲は、リーシングのときは苦戦したみたいですね。デべの三井不（三井不動産）は、沽券をかけて総力挙げて取引先企業を連れてきてなんとかしたようです。

みっく：三井を知るものよ集え！

かずお君：よくあるパターン。施工したゼネコンとか系列の仲介会社とかが入るやつ。よく、埋まらない（※2）PMOに野村の仲介＋プラス入ってるよね。

みっく：あべのハルカスとかホントひどかった。

あくの：前田建設（工業）も自分で建てた光が丘に自分で入ってた。

みっく：野村不（野村不動産）は芝浦に本社移しますからね（笑）。自社の社運を懸けた東芝ビルの建て替えに自ら入居。

あくの：ウケる。開発の最後の受け皿、自社移転。

団栗：（※3）AMも自分の運用物件に入る最終手段があるから。

かずお君：（※4）アーバンコーポレイションが広島に建てたアーバンビューグランドタワーに、施工した五洋建設はまだ入ってる。義理堅い。

みっく：東京湾岸部の開発が5年前ぐらいから活発になりだしたんすよ。「新駅開業とあわせて、重心が東に移る」とか言って。でも大箱使うのはITとコンサルくらいしか思い浮かばず……。メーカーは当時よりだいぶ弱ってますし。供給過剰に需要減が絡むのはきついすよね。

団栗：やっぱりリモートワーク需要は一定はあるのですよ。大規模オフィスほど厳しい。中小規模の物件だと意思決定の早い中小企業やスタートアップを中心にそれなりにテナントの動きはあるようですが。正直、コロナの影響で米国でもオフィスは余り気味ですね。IT系もリストラ始めているし。日本でもオフィスの仕様をオープンスペースやフリーアドレスといった形で、在籍数に対し8割の人員スペースにするところも散見されています。

かずお君：日本のIT企業、全然出社しなくなっちゃった。

――ちなみに三鬼商事発表の都内オフィス平均賃料は、21年7月以降連続で下落傾向です。

あくの：ボーゲンできそうな下落グラフだ。

団栗：23年には市況も少し改善するって説も浮上してるけど、どうなんだろ？