特異な日本の住宅市場

 多くの国では空き家率は経済状態によって変動するが、日本の場合、戦後一貫して上昇し続けてきた。この背景には、戦後の住宅市場が使い捨て型の構造になったことによる。

 高度成長期の人口増加に伴う住宅不足に対応するため、新築が大量供給されたが、その間に物件の質が落ち、住宅寿命が短くなった。また、市街地が外延部にまで広げられ、立地条件の良くない住宅も多く供給された。

 つまり戦後は、市街地を無秩序に広げ、そこに再利用が難しい住宅が大量に建てられたが、一転して人口減少時代に入ると、条件の悪い住宅から引き継ぎ手がなく、放置されるようになった。都心部でも東京の木造住宅密集地域などでは、建てられた時点では適法でも、現在の法令では違法状態で再建築できない土地の場合、空き家がそのまま放置されている。

 こうした状況は海外から見ると特異である。たとえば、イギリスの空き家率は3~4%、ドイツの空き家率は1%前後と、極めて低い水準で推移している。

 ヨーロッパでは、市街地とそれ以外の線引きが明確で、どこでも住宅を建てられるというわけではない。建てられる区域の中で、長持ちする住宅を建てて長く使い継いでおり、購入するのは普通、中古住宅である。アメリカも同じ考え方であるが、空き家率が8~10%と比較的高い水準で推移しているのは、国土の広さが関係していると考えられる。

撤去、利活用の促進策

 空き家対策は、当面の対策としては、危険なものについては速やかに撤去していくこと、また、まだ使えるものについては利活用を促していくことが必要になる。

 撤去については、問題空き家に対し、指導、勧告、命令、行政代執行を行うことのできる、空き家管理条例の制定が進んだことを受け、2014年秋の臨時国会で、同様の内容を含む空き家対策特措法が成立した。このほか、撤去費を補助する自治体も増えている。

 固定資産税については、危険な状態になった住宅では税軽減を止める方針が打ち出された。住宅を建てた場合に税を軽減する仕組みは、住宅が足りない時代には住宅取得を促進する効果を持ったが、住宅が余っている現在では、危険な状態の住宅でも撤去せず残しておくインセンティブを与えている。こうした弊害をなくする意図である。

 一方、利活用の促進については、地方の自治体を中心に空き家バンクを設ける例が増えている。需給マッチングを行うとともに、改修費補助などを実施している。