毎年の価格の下がり方が1%と3%では、10年後に2割の価格差になる。購入価格が5000万円なら1000万円と非常に大きい差である。そこで、スタイルアクトが運営する「住まいサーフィン」では、値下がり率が物件ごとにわかるように「儲かる確率」を発表している。これは前述の5つの物件属性から判明するので、新築の販売前から開示している。

 50%とは含み益が出る確率が50:50であることを示し、その確率は資産性が高いことを表している。毎月、新規物件の中で最も高い確率の物件をエリアごとにプレス発表している。たとえば、都心エリアでの1位は「シティハウス月島駅前レジデンスコート」といった具合だ。これはいわゆるマンションの通信簿であり、レストランに「食べログ」があるのと同様に、マンションには住まいサーフィンがあると考えてもらうといい。そこでは、適正価格、売主・販売会社・施工会社・管理会社、そして物件の評価などが物件比較可能な形で数値化されている。

7つの法則で異なる値下がり率
自宅のリスク・リターンを明確にする

 マンションを自宅で持つか借りるか選択する際には、以下のように考えると整理できる。

【不動産投資=賃料利回り-譲渡損益-金利-税制】

 相場変動がないことを前提にすると、賃貸と持ち家で違いが出るのは、前述の計算式で金利と税制だけになる。住宅ローンの方が投資用ローンよりも金利が低く、税制も自宅の方が投資よりもかなり優遇されている。つまり、マンションを購入した方がいいことに議論の余地はない。

 次に、元本の減り方と資産価値の落ち方に着目することで、どんな物件を購入すればいいかが決まる。今回紹介したように、エリアごとに資産価値の変化は明確なだけに、十分考慮した上で、住み替えができなくなるような持ち家取得は避けたいものである。

 今回の結論は以下のようになる。

・東京23区ならば、新築でも中古でも有利・不利はない

・それ以外のエリアでは新築は不利になるので、中古を中心に検討した方がいい

・住むエリアを変えられないなら、その他の物件属性(例:駅近など)に着目して選ぶ方がいい

・物件ごとに値下がり幅を確認しながら、住み替えがいつでもできるように注意したい