バブルの頃は利回り2%で金利8%だが、キャピタルゲインが毎年数十%見込めそうなので購入するという、狂乱の時代だった。それ以降は、マンションを購入してもいい時代が続いたという意味では、自宅マンションという資産は長期的に安全資産であったことになる。

 特に21世紀になってから、不動産価格をその不動産が生み出す収益から決める収益還元法で鑑定することが当たり前になり、行き過ぎたバブルが起こることもなくなり、不動産投資が盛んになった。リーマンショックもサブプライムローンという商品が原因であり、日本ではバブルであったとは思わない。

◆図表1:分譲年別新築マンションの値上がり率

(出典)住まいサーフィン 拡大画像表示

◆図表2:分譲年別新築マンションの値上がり率ランキング

(出典)住まいサーフィン 拡大画像表示

市場の値上がり幅より13%上昇
もっと儲かった人たちがいる

 相場が上昇してきたからこそ、上がり始めの方が値上がり幅は大きかった。市場全体の話ではその通りだが、下記のグラフに見るように、それ以上の値上がり幅を出しているグループがある。スタイルアクトが運営する「住まいサーフィン」には、「自宅査定」という現在の成約ベースの査定価格を即答する機能がある。その査定結果は市場全体の値上がり幅より平均して13%高くなっている。価格にして、700万円相当上回っている計算になる。

 これは「住まいサーフィン」の会員が、資産性の高い物件を選んで購入しているからに他ならない。その資産性は、儲かる確率と「沖式新築時価」であり、儲かる確率は値上がりし易さを、沖式新築時価は適正価格を表わしているので、それらを参照するだけで確率的に有利な物件を判別することができる。

 実際、儲かる確率が50%以上で適正価格以下の物件を選ぶだけで、その値上がり率は平均14%になる。マンションの選び方で年収1年分の差がすぐに出てくるのが現実である。これは、知っているか知らないかの単純な差であるように思われる。

◆図表3:竣工年別値上がり幅

(スタイルアクト(株)代表取締役/不動産コンサルタント 沖有人)