最近、「住まいサーフィン」の重要な数字が改定時期を迎えた。それは、「儲かる確率」と呼んでいる個別物件のうちどれの資産性が高いかを数値化したものだ。今回これを再計算した結果は、これまで以上に立地重視の傾向が現れている。

 この数値は首都圏平均で約50%であり、これを超えていれば含み益を生むことを表している。駅によっては90%を超えるところもある。立地重視で物件選びをすると自宅売買を通して、資産形成することができる。これが私の言う「自宅投資」で、通常の投資よりも金利・税制・空室率などで有利になる。

中古成約事例から
想定される適正な新築価格

 我々が運営する「住まいサーフィン」では、「沖式新築時価」という単価を新築単価の割安度の判断指標として販売中の新築マンションに付与している。この時価は周辺の成約中古事例から算定している。新築は1年経過すると中古扱いになる。買うときは新築でも売るときはみな中古になっている。だからこそ、中古成約事例から想定される適正な新築価格を査定して、「沖式新築時価」と呼んでいるのだ。

 以前、相場が上昇を続けていた時期には、「沖式新築時価<新築単価」となる物件が多かった。新築は販売時期と竣工する時期が平均1年程度先になる。この間に価格が上昇するのは、売主が「乗せている」ということだ。この範囲までは適正の範囲だろう。

 しかし最近、「沖式新築時価>新築単価」となるケースが増えてきた。相場は下がっているとは言えないものの、高止まりを続けている。売れ行きが悪いことから、先安感があるときには新築は買いにくいと判断するのは当然かもしれない。逆に中古は時価しかないので、時点による損得はない。