写真はイメージです Photo:PIXTA
個人による不動産投資はリスクが高い。利回りの高さに魅了されているなら、実物の不動産よりも、不動産投資信託（REIT）の方がいいかもしれない。（経済評論家 塚崎公義）
投資用不動産はリスクが高い
投資として貸家を持つ人が少なくないようだ。利回りが高いという宣伝を見れば、魅力を感じるのは自然なことだろう。しかし、表面上の利回りは高いけれども、それなりのコストがかかるしリスクもあるので、慎重に検討すべきだ。
コストとしては、税金や管理費といった経費に加え、借り手が変わるたびに壁紙を張り替えたり、場合によっては設備を入れ替えたりするほか、時間の経過とともに大規模な修繕や建て替えが必要になる場合もある。法人であれば減価償却費を計上すべきであるが、個人であっても費用として認識する必要があるわけだ。
リスクとしては、空き家になって家賃収入が得られない、家賃の下落、物件それ自体の価格の低下などがある。人口が減少していくので、家賃や不動産価格には全体として、下落圧力がかかるはずだ。
特に、新しく借家に入居するであろう若い世代の人数は急激な減少が懸念される状況だ。空室や家賃下落のリスクは、立地によってはかなり大きいと覚悟しておくべきである。
30年間家賃を保証する、といった業者もいるようだが、契約内容を慎重に検討すべきである。たとえば保証するのは現在の家賃ではなく、その時々の周辺地域の家賃相場に応じた額を保証する、という程度かもしれない。
それ以外にも、借家人とのトラブルが発生する可能性もあろうし、地震で建物が倒壊することも考えられる。ちなみに地震保険は、建物の建て替えに必要な費用は出ないので、完全な補償ではないことに留意すべきであろう。
さらには、金融商品と比べて圧倒的に流動性が低いので、資金が必要になったときに、すぐに売れるとは限らないし、急いで売ろうとすると安い値段で買いたたかれる可能性がある。
そもそも、自宅に加えて投資用不動産を持つことは、資産総額に占める不動産の比率が高くなりすぎるであろう。資産は、預貯金、不動産、株式、外貨などにバランスよく分散することでリスクを抑えることができるのに、それができないこと自体が大きなリスクなのである。
貸家保有のメリットとして、相続税対策が挙げられるが、そもそも相続税の負担額はよっぽどの資産家でない限り、大した金額にはならないのであって、「上級庶民」のレベルであれば相続税対策の方が相続税より怖い、というのが筆者の認識である。
その意味では、相続税対策としての貸家を検討する際には、まず自分の相続税を計算してみることをお勧めしたい。
