補助金頼みの無理な事業計画を進めて、破綻する
木下斉（きのした・ひとし）地域再生事業家
1982年、東京都生まれ。早稲田大学政治経済学部政治学科卒業。一橋大学大学院商学研究科修士課程修了、修士（経営学）。国内外の事業による地域活性化を目指す企業・団体を束ねた一般社団法人エリア・イノベーション・アライアンス代表理事、一般社団法人公民連携事業機構理事を務めるほか、各地で自身も出資、共同経営する熊本城東マネジメント株式会社代表取締役、サッポロ・ピン・ポイント株式会社代表取締役、勝川エリア・アセット・マネジメント取締役なども務める。高校在学中に早稲田商店会の活動に参画したのを発端に全国商店街共同出資会社・商店街ネットワーク取締役社長に就任。その後現在に至るまで事業開発だけでなく地方政策に関する提言も活発に続けている。主な著書に『地方創生大全』（東洋経済新報社）、『地元がヤバい…と思ったら読む 凡人のための地域再生入門』（ダイヤモンド社）、『街づくり幻想 地域再生はなぜこれほど失敗するのか』（SB新書）などがある。
木下 たとえば、上田さんの『ハーバード式不動産投資術』にも書いてありますけど、ちゃんと収支の数字を叩いてみれば、百貨店を呼んだって成り立たないってことはわかるはずなんですけど、数字も叩かないんですよね。ちょっと掛け算とか割り算がいっぱい出てくるだけで、そんな難しいことはわからんとかって話になって、ボーンと外に投げちゃう。で、その分は補助金もらえばいいじゃないかって無理な事業計画のまま、当座のお金だけをもらえればいいやってやって、だいたい破綻するわけですよ。
上田 まさに基本的な算術をつかったBOE分析（簡易な収支計算）ができれば、持続可能な地方創生型の不動産事業が成り立つか破綻するか一発でわかるんですけどね。もし自分のお金を投資して、自分の与信で銀行から巨額の借入をして行うとなると、当然自分でも数字を叩かざるを得ない。その緊張感が欠けているのでしょうね。
木下 なんで破綻したんだってみんな言うんですけど、でも、計算したら最初から破綻してるじゃないですかと。この計算ならふつうは投資しないですよねって話なんですけど、それに気づいてないんです。しかも、できたときはそれなりに話題になって人が来たりするから、成功事例だとかってまことしやかに言われたりして…。でも、最初の初期投資とかリーシングにかけてる金額とかを見たら、そんなの全然割に合わない。で、三年後ぐらいにあの施設ヤバいぞという話が明るみに出てくると、誰も何も言わなくなって、なかったことにしようみたいな話になるわけです（笑）。
上田 それは、残念ですね。
木下 単に枠だけ作って、制度認可を受けて補助金をもらって建てれば、あとはどうにかなるだろうと思い込んでいる。地方だからとか、人口減だから失敗するというのは大嘘だと思ってます。人口は減ってるかもしれないけれど、ゼロにはなっていない。どこで手を打つかというポイントを見誤らなければ、全然できるわけです。
上田 今の時代のユーザー層をしっかりと想定して、業態を選定し、そしてテナント誘致をする、そのために真剣に数字を叩いて、補助金ではなく自己資金と金融の力で不動産事業をまわしていく緊張感が欲しいところですよね。人口は日本全体では減りますが、都市部では地方も含めて増えていますからね。
木下 だいたい、スタートして五年くらいで債権者にごめんなさいって話になるのは、やっぱり異常じゃないですか。みんな人口が減ってるからって言い訳するんですけど、「そもそも計算してなくないですか？」って言うと、みんな結構ドキッとするんですよね。
上田 自分のお金じゃないと計算しない？ ということでしょうか。
