今回のミニバブルの背景には、Jリートや私募ファンドの存在があった。一方、外資の今後の動向も見逃せない。長期的には人口減少という要因が地価に及ぼす影響も無視できない。前回に続き、長年、不動産市場をウォッチしてきた独立系不動産鑑定会社、三友システムアプレイザルの井上明義代表取締役が不動産市場の今後の展望を大胆に語る。

三友システムアプレイザル井上昭義代表取締役
──今後の市場を占う上でポイントになるのはなにか

 ひとつは需給バランス。そもそも、最近の地価上昇は需要の増加に引っ張られて供給が増えているわけではない。

  前のバブルの時と同じ状況で、需要を無視してビルもマンションも供給されているといっていいだろう。

 前に述べたように、オフィスビルは新築の需要は高くても、周辺の中古ビルを取り巻く環境はよくない。

  マンションも、個人の収入がそれほど伸びているわけではないので、地価上昇の激しい地域の周辺のマンションの売れ残りや値下がりが顕著になるだろう。マンション業者には中小業者も多いため、それらの会社は厳しい状況に追い込まれる。

──ほかの重要なポイントは?

 外資の動向も見逃せない。これまで、日本の都心の不動産は諸外国に比べればまだ割安という判断から買われてきたが、日本よりも有望な国が出てくれば、日本からすぐに撤退するだろう。