上田真路
驚異的なリターンを生む掘り出し物の物件を他の投資家に先駆けて見つける方法
・堀り出し物はどう探せばよいの？・そもそも、そんなうまい投資案件は業者が囲ってるんじゃないの？ よく聞く質問だし、情報のソースを教えて欲しいという投資家も多いだろう。そしてこれから不動産投資を始める方にとっては、一般公開されていない情報という響きに煽られて購入しそうになる方も多いのではないだろうか？ 掘り出し物の物件に出合うための秘訣を結論から言ってしまうと、それは、「数のゲームに勝つために日々の宿題をこなし、アルファを創造できる機会を見つけること」だ。
勝ち残れる不動産投資家になるためにあなただけのアルファ創造リストをつくる
ここまで、神楽坂の狭小地物件の開発について追体験を一緒にしていただいた。創意工夫によってアルファをクリエイトできる場面は、実はかなり多い。上田式のアルファ創造リストをすべて潰したうえで、まだ誰も思い付かないようなアルファ要素を皆さんにも創造してもらいたい。自分独自の不動産のハードとソフト、両局面でのアルファ創造リストができ上がれば、それが勝ち残れる大家さんへのパスポートになる。
プロデューサー型大家に求められる投下資本と支出のデザインとは？
プロデューサー型大家に必要なのは、投下資本を効率よく抑えつつ、収益の見込めるいい建物をつくることだ。狭小地に建てる細長いペンシルビルは確かに多くの部屋が取れるかもしれないが、地盤改良工事や杭工事、強靭な構造体が必要で建設コストが非常に割高になる。では、地下室を作り店舗テナントを入れて、高さを5階までほどに抑えてみたら？ 5階までであれば、壁式鉄筋コンクリート造でも安くて効率のよい建設方式が採用できるので、コストパフォーマンスもよくなる。
一般の不動産投資家が避けがちだが収益のリターンが出やすい建物とは？
高い実質収益（NOI）を実現するための不動産の用途とは、どういうものがあるだろう？ その土地はどういうエリアなのか？ ユーザーはどういう人たちか？ ファミリーか読者者か？ 住居専用か、住居兼オフィスか？ さらに、建物の構造についても知っておく必要がある。延床面積を最大化するための「塔状比」という指標がある。
第32回
高い実質収益（NOI）を創造できる「ソフトのデザイン」と「ハードのデザイン」とは？
「鰻の寝床」と呼ばれる間口が4.5mに満たない奥に細く長い土地を、街歩きの際に目にした方も多いだろう。一見非常に難しい土地であり、普通の不動産業者や投資家は敬遠する土地だ。しかし、こういった土地は意外と売りに出ていることが多い。こういった土地で、どんな不動産がデザインできるだろう？ 最重要となる高い実質収益（NOI）をどう創造できるか。神楽坂という立地で、どのようなユーザー像がありえるのかを自由に発想してみるところからスタートだ。
第31回
木造新築物件やマンションの1室投資には、十分な注意が必要だ
不動産投資家として最低限知っておかなくてはいけない構造形式が木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造（RC造）の3形式だった。どれを選ぶかで、資産が増やせる不動産投資家になれるかどうかが変わってくる。この中で、木造新築の建て売り住宅を住宅ローンで買うのは論外だ。買った瞬間に債務超過であり、ローンをせっせと返したあとも土地価格のみの担保評価しか残らない。
第30回
新築鉄筋コンクリート造の安定した高価格で売却が叶う原理とは？
不動産の「ハードのデザイン」とは、つまり建物の構成のことだ。ここで不動産投資家として最低限知っておかなくてはいけない構造形式がある。木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造（RC造）の3形式だ。どれを選ぶかで、資産が増やせる不動産投資家になれるかどうかが変わってくるのだ。
第29回
平均値を上回り、不労所得を最大化してくれるソフトのデザインとは？
不動産デザインを成功させる4つのデザイン技術とは、（1）ソフトのデザイン、（2）ハードのデザイン、（3）資本および支出のデザイン、（4）あなただけのアルファ創造リスト、の4つだ。これら4つの技術を使って、TDC（総開発費用）やFin Cost（返済）を下げ、NOI（実質収益）やValuation（不動産評価額）を上げ、常に良い方向へと持ってゆけるように創造力を働かせて欲しい。まずは、（1）ソフトのデザインについて。
第28回
投資ビギナーにもできるお金を使わずに不動産の価値を劇的に高める方法とは？
特別編としてお届けしている対談記事の最終回。対談ゲストは、不動産賃貸業、不動産経営に関するコンサルティングやセミナー、不動産仲介事業を行う会社を経営し、自ら不動産投資家としても活躍する広瀬智也氏だ。広瀬氏の「Creating α」のひとつ、家賃をアップさせる凄い裏技とは？
第27回
コロナの影響で、不動産業界に顕著に起きている消費者ニーズのある変化とは？
特別編としてお届けしている対談記事の第3回。対談ゲストは、不動産賃貸業、不動産経営に関するコンサルティングやセミナー、不動産仲介事業を行う会社を経営し、自ら不動産投資家としても活躍する広瀬智也氏だ。コロナの影響で、今不動産業界に起こっているニーズの変化とは何か？
第26回
リーマンショック後の買い場の時期に、いい物件を買えた投資家と買えない投資家を分けたものとは？
前回から特別編としてお届けしている対談記事の第2回。対談ゲストは、不動産賃貸業、不動産経営に関するコンサルティングやセミナー、不動産仲介事業を行う会社を経営し、自ら不動産投資家としても活躍する広瀬智也氏だ。リーマンショックという危機を乗り越えることができた理由とは、何だったのだろうか…。
第25回
生き残れる投資家は、自分なりの得意分野を武器にして「Creating α」を生み出す
『ハーバード式不動産投資術』の連載は、今回から特別編として4回にわたり対談記事を掲載する。対談のゲストは、不動産賃貸業、不動産経営に関するコンサルティングやセミナー、不動産仲介事業を行う会社を経営し、自ら不動産投資家としても活躍する広瀬智也氏だ。広瀬氏の不動産投資は、ビル30棟を持つオーナーに弟子入りしたことから始まったという。
第24回
最大の不労所得と売却益を獲得するための不動産デザインを成功させる4つのデザイン技術とは
デザインという言葉自体が建物の外観デザインなのか、内装デザインなのか、漠然としていると感じている読者も多いだろう。ここで強調しておきたいのは、不動産投資を成功に導いてくれる価値ある要素「アルファ」を生み出すことこそ、「不動産デザイン」であるということだ。不動産をクリエイティブにデザインするうえでの、究極のゴールはなんだろうか？ それは今、投資に取り組もうとしている土地や建物から、最大の不労所得と売却益を獲得することだ。
第23回
投資総額10億円超えのメガ大家10人から学んだ7つの教え
不動産投資で不労所得を形成したいと思いながらも、セミナー参加や読書を繰り返し、物件を見学する日々が2年ほど続いたある日。たまたま友人の結婚式で知り合った金融関係の方に不動産からの不労所得でサラリーマンを引退したと聞かされた。しかも、サラリーマン引退時で総投資額が10億円ほどに上っているという。いわゆるメガ大家だ。驚いたと同時に、2年間も勉強やセミナー参加をしていて、いまだに1円も不動産に投資できていない自分と何か決定的な違いがあると確信した。
第22回
今、米国でも増えているプロデューサー型のクリエイティブ大家さんって？
ユニークな不動産の企画を立て、事業性をクリエイティブに描き、銀行から融資という最強の資金を獲得し、各関係業者を動かし投資物件を創り込む。さらに高水準の家賃収益を積み上げ、一定期間運用する。もし大ヒットしそうなタイミングがあれば迷わず売却して大きなキャピタル・ゲインを得る。この一連の創作の流れを描いて投資を実行できるのが今、米国でも増えているプロデューサー型大家である。
第21回
銀行の担保評価と借入のバランスが崩れ、継続した融資が受けられなくなった場合、どう対処すればいいのか？
不動産投資で資産を形成するために重要なのは、まずは小さな資産を指数関数的に増やすイメージを掴んでもらうこと。そして、この指数関数の伸びを実現するために、平均的な家賃や資産入れ替え時にリターンの出づらい投資に甘んじてしまうことではなく、平均を上回り、常にアルファを創造してくれる投資を実行し続けることだ。
第20回
自己資金700万円の物件が5年間で26倍に拡大したハーバード式驚異のリターン
ハーバード式不動産投資術でアルファを創造する舞台は、（1）デザイン、（2）ファイナンシング、（3）チームビルディングとネットワーキング、（4）景気サイクルと出口戦略、（5）再現性と成長性の5つ。この5つの舞台で平均値を上回る不動産投資を実行し続けると、いったい資産にはどのような動きがあるのか。僕の場合は、自己資金700万円で始めた物件が5年間で26倍にまで拡大した。その秘訣とは？
第19回
不動産には2つの景気サイクルがある。ひとつはマクロ経済による10年サイクル、では、もうひとつの5年サイクルとは？
ハーバード式不動産投資術で、アルファを創造（Creating）するための舞台（ステージ）が、（1）デザイン（Design）、（2）ファイナンシング（Financing）、（3）チームビルディングとネットワーキング（Team building＆Networking）、（4）景気サイクルと出口戦略（Cycle＆Exit）、（5）再現性と成長性（Repeatability＆Scalability）の5つだった。（1）デザインと（2）ファイナンシングについては前回説明したので、今回は残りの3つについて説明する。
第18回
5つの舞台でアルファを創造し、平均を上回る驚異的なリターンを実現する
どんな時代でも勝ち残れる不動産投資家にるためには、どうすればいいのか？ ハーバード式不動産投資術の極意として、ぜひおさえていただきたいのが「Creating α」＝アルファを創造することだ。具体的には、（1）デザイン（Design）、（2）ファイナンシング（Financing）、（3）チームビルディングとネットワーキング（Team building＆Networking）、（4）景気サイクルと出口戦略（Cycle＆Exit）、（5）再現性と成長性（Repeatability＆Scalability）の5つのステージ（舞台）がある。
第17回
不動産投資の勝利の方程式「Creating α」とは？
リターンが高いものは、もちろんリスクも高い。その逆はローリスク・ローリターン投資だ。東京駅前の丸の内にあるオフィスビルの利回りは2～3％くらいで、リスクは低い。筆者の出身地、高知の駅前マンションの利回りは、だいたい9～11％くらいの利回りがないと誰も投資しないだろう。不動産投資家を成功させるキーワードを「Creating α」という。プラスアルファを創造するために不動産投資をクリエイティブに考えるということだ。
