不動産投資の
リスクコントロールできる
アルファを創造リストとは？

どんな時代でも生き残れる不動産投資家になるための極意とは何か？ 不動産投資で利益をあげ続けるためには、基本となる知識やノウハウを学ぶ必要があります。ハーバード大学デザイン大学院で最先端の知識を学び、それに自身の体験から得たノウハウをミックスして体系化した『ハーバード式不動産投資術』（上田真路著、ダイヤモンド社）が発売されました。本連載では、世界のどこでも通用する、遍的で再現性のあるナレッジである不動産投資術について、同書の中から抜粋してそのエッセンスをわかりやすくお届けします。良い不動産をデザインするとは、どういうことか？ 驚異のリターンを実現するファイナンスの極意とは？ 不動産投資のリスクをどうコントロールしたらいいのか？ などについて、実際の事例（ケース・スタディ）を踏まえてそのメカニズムを解き明かしていきます。不動産投資を始めたいと思っている人、すでに始めている人、さらに上を目指したい人必読です。好評連載のバックナンバーはこちらからどうぞ。

リスクをコントロールできる人が、最強の投資家

　不動産投資のリスクを低減するために、クリエイティブにアルファを創り出すことはできるのだろうか？

　もちろん可能だ。特に新築開発物件においては、まっさらなキャンバスに絵を描けることから創造できるリスク低減アルファが多いのだが、中古物件や相続物件でも十分にアルファを生み出せる。

　以下に、リスク低減のためにできるアルファ創造リストを共有しておこう。

　このリスク低減アルファは面白いもので、実質収益（NOI）がほぼ増やせないような普通の賃貸アパートでも、劇的にローン後キャッシュフロー（CFAF）や売却時利益が増やせる。リスクをコントロールできる人は、実は一番強いのだ。

　実は、僕自身、リスクに対してかなり精神的にまいってしまう体質であることを告白しておく。初めての更地からの開発投資案件だった神楽坂のケースでは、建設中リスクを抱え、眠れない日々が半年以上も続いた。おかげで体重は激減し、顔はげっそりと痩せ細ってしまった。

　今思えば、リスク耐性ダイエットだとも笑い飛ばせるが、当時は、リスクをどうコントロールして、対峙し、そしてそこからどうアルファを生み出せばよいのか、まったくの手探りだったため、見当もつかなかった。

『道は開ける』というD・カーネギーが書いた世界的名著をご存じだろうか。「悩みにたいする対処法をしらなければ早死にする」という言葉を拾い読みしてぞっとしたと同時に、不動産投資では自分が扱える（解決できる）悩みが多いことにも気づいた瞬間だった。

　ベッドに入って、あれこれリスクを悩み始めて寝付けなくなると、よく、カーネギーの本を開いたものだ。つまり自分が取り扱える問題に淡々と取り組むこと。取り扱えない問題は、放っておくか、時が解決してくれるのを待つ。至言だ。ではどのようにリスクと対峙して、そのリスクをもアルファに変えられるかのリストを見てみよう。

リスク低減のためにできるアルファ創造リスト

・空室リスクを低減するアルファ（民泊活用、戸数を増やす、賃貸付けのチャンネルを変える）
・銀行ローン返済リスクを低減するアルファ（月返済が軽くなる超長期借入ができる建物構造）
・建設リスクを考え直すアルファ（そもそも安すぎる建設会社を避ける）
・不況時のリスクを低減するアルファ（住宅は不況に強い！ 住宅に用途変更可能にする）
・家賃不払いリスクを低減するアルファ（不動産仲介業者との強い連携、弁護士チーム）
・建物の老朽化リスク（構造種別、陳腐化しないデザイン、あえて維持更新しない）
・管理のリスク低減（クレーム対応に強い不動産管理会社や不動産専門の弁護士をチームに！）
・リザーブを積む（余剰資金を積んでおく）