住宅ローンの返済額が月10万円なら年間120万円。50代までの収入なら年120万円は無理なく返していけるだろう。だが、60歳前半の収入が300万円ならどうだろう。生活費が月20万円かかるなら、ローン返済があると年間収支は赤字になる。65歳からの年金生活以降は、確実に赤字になることが予想できる。

「金額がわからない退職金」で
「残高がわからない住宅ローン」返済の恐怖

 収入ダウンの崖に落ちてからも住宅ローン返済を続けるのは無謀であることがわかったと思う。借りる当初は「完済年齢は70歳だけれど、途中で繰り上げ返済すれば、大丈夫。きっと60歳までに終わる」と考える。しかし、毎月10万円前後の返済額で70歳までの返済額にすると、60歳時点でのローン残高はおおむね1000万円前後。子どもの教育費を捻出しながら、60歳までに繰り上げ返済で完済するには容易でない金額だ。

「毎月返済額」だけに目を向けると、「いくら借りるのか」「いつまで返済が続くのか」という視点が抜け落ちてしまうのである。

 次に考えるのが「退職金で残りを一括返済すれば何とかなる」プラン。本当に何とかなるか具体的な数字で検証してみよう。たとえば、35歳で3000万円を35年返済・固定金利1.5%で借りると、完済は70歳で60歳時の残高は約1020万円。借入時が40歳なら完済は75歳で、60歳のときに約1480万円も残る。では、頼みの退職金はいくらもらえるのだろうか。

 そもそも、ローンを組む30代や40代で定年時に受け取れる自分の退職金の金額を把握している人はほとんどいない。さらに、60歳時のローン残高を借りる前に自身で試算する人はもっといない。

「いくらもらえるかわからない退職金で、いくら残るのかわからない住宅ローンの返済をする」プランは、健全なものとはいえない。退職金は年金収入を補完する老後資金として取っておくべきで、ローンの一括返済に大半を使ってはいけないのだ。

老後に負担を残さない返済期間の
計算式は「65歳-ローン返済開始年齢」

 老後に大きな負担を残さない返済期間は「65歳-ローン返済開始年齢」で求めよう。ローンを組むのが35歳なら返済期間は長くても30年、40歳なら25年。つまり、多くの人が「35年返済」は利用できないということだ。実際のところ、個人の借金として「35年」は長すぎる返済期間なのである。

 先の計算式は、本当は「60歳-ローン返済開始年齢」としたいところであるが、借り入れ当初から60歳までとすると毎月の返済額が多くなりすぎてしまい、現実的なプランが立てにくくなる。なのでちょっと緩めて「65歳まで」とアドバイスしている。65歳までのローンを組み、途中工夫しながら60歳までに完済するプランである。