家の近所の草原に、数年前に国家が工業団地を誘致し、さらに5年後には、日本ハムファイターズが新しく球場を造る。ワタクシの資本で何かしたわけではない。何もしなくても資産価値が上がることがある。
もちろん、デメリットもある。
・賃料の坪単価が安い
・ある程度、広い面積が必要
・テナントが決まるまでインターバルが長い。ここで、みんな待てなくなる
・坪単価が高い土地では、さほど儲からない。その場合、固定資産税も高い
・資産家の息子だと勝手に勘違いされる
・敷いた砂利が雪どけ時に沈む。この場合、再び砂利を敷いて対応
住宅賃貸から更地賃貸にシフト
いまや、ワタクシの不動産全体の売り上げの3分の1が更地、もしくは更地に建てた簡易的な建物だ。
最近の空室を除いた家賃ベースによる種目別売り上げ比率をまとめてみた。
・路面店と商業ビルのテナント……約49％
・貸家……約32％
・アパートメント……約13％
・更地……約6％
初期の頃に比べて、アパートメントの売り上げ比率が下がり、テナントと貸家の比率が上がった。テナントと貸土地の合計では約54％。いつの間にか、過半数を超えていた。
テナントのメリットは、家賃の単価が高いことだ。同じ売り上げでも、顧客数が少ないということは管理の手間がかからない。
ただし、かつて入居していた不良テナントのように、リクエストが多い割には家賃の支払いを渋り、経営が1年もたなかった例もあるので、大家として強靭な精神を持たなければ運営できない。
また、自宅からの距離による売り上げ比率は、次のとおり。
・10km以内……約71％
・5km以内……約58％
・2km以内……約49％
・1km以内……約44％
自宅から物件までの距離についてみると、自宅から2km以内が約5割。徒歩でも行ける範囲だ。10km以内が7割強である。
