どんな不動産を買っていけばいいのか
不動産の世界には、金融機関、不動産業界、建築業界など、たくさんの分野があって、そこで働く人はそれぞれの会社から給料をもらっている。彼らの給料は、大家の支払う手数料や金利から出ている。買主から見ると、中間に入る人間が少ないほど利益率が高くなる。そもそも、相手に定められたルールに従うのが面白くない。
1億円の物件を買った場合、売主側の仲介手数料3％も間接的に払っているようなものだから、諸費用だけでも1000万円前後かかる。
積算価格が出ることを喜ぶ人たちは気にしないようだが、よくよく考えれば、諸費用分を取り返すだけでも3年くらいはかかる。
これが、安値で売り出されている物件に「鬼のような指値」（商標登録申請予定）を入れてさらに安く購入し、労働力投入で再生して満室にする「激安アパート経営」であれば、その1000万円で3棟の中古住宅が買える。しかも、時間軸を若干ずらせば、一気に手持ちの現金が減ることもない。
さらに、田舎で不動産投資をする際、「ランチェスター戦略」と「80対20の法則」を研究し、不動産に応用した。
小資本のワタクシにとって重要なことは、次の点だ。
・所有物件の選別
・地域を集中
・激安アパート経営に徹する
・収益を上げる物件を近隣に増やす
・ダメ物件の売却を徐々に始める
・リフォームも優先順位を考え、効率的に時期を分散して実施
「自宅の近所に優良な貸家、あるいはテナントを無担保で多数持つ」これがワタクシの最終目標だ。
近所の不動産は、近所をブラブラしているだけで購入できる。実際、「図面なき売り物件」を自宅付近で2棟購入している。
このように、個人売買、あるいは極めてそれに近い取引ができるのも田舎の特徴だ。
