長嶋 修

首都圏で今年8月に発売された新築マンション戸数は1940戸で、前年同月比16.2％の増加率となった。2カ月ぶりの増加であり、平均価格は7452万円、平方メートル単価は117.8万円とともに大幅上昇し、契約数も73.0％をキープしている。成約率70％が好不調の目安とされる中、順調に上昇しているようにみえる。しかしこの20年間、販売戸数は縮小の一途をたどっている。縮小の背景には、「都心」「駅前・駅近・駅直結」「大規模」「タワー」に代表される高額物件への人気集中が影響している。

2020年に新型コロナが日本へと上陸し、同年4月には東京都で初の緊急事態宣言が発出された。リモートワークが推奨され、学校の休校、イベント自粛等、感染収束に向けたさまざまな措置が取られてきた。そして2021年7月、東京では4回目の緊急事態宣言が発令され、8月後半には対象地域が拡大するなど、いまだ収束のシナリオは見えてこない状況にある。

東京・港区の麻布十番といえば芸能人なども多く住む、セレブに人気の街だ。しかし地図を見ると、麻布十番駅周辺の緑色の場所は「後背低地」で、地下水位が高く、周辺地より標高も低いため排水性も悪く洪水などの水害を被りやすく、地質も軟弱で地盤沈下の恐れもあり、地震動に弱いとされる。

新型コロナの影響で、日本経済はもちろんのこと、国内の不動産市場についても、大荒れを予想する言論が目立った。特に今年4～5月の緊急事態宣言中においては「新型コロナで都市郊外や地方・海外への移住が増える」「在宅勤務（リモートワーク）の進展でオフィスの空室率が大幅増加する」といった言説がメディアをにぎわしたが、そうした予想は、大きく外れる結果となっている。

不動産市場において、住宅市場は「絶好調」と言っていいだろう。10月の首都圏中古マンション市場は成約件数が3636件で前年比プラス31.2％、10月としては1990年5月のデータ収集以降、過去最高となった。販売が好調であることに加え、新規登録の少なさも手伝って、在庫件数は前年比マイナス16.7％の3万9829件と、11カ月連続で前年同月を下回っている。

今年4月の新型コロナウイルス感染症緊急事態宣言の発令以降、不動産市場に大激変が起きた。インバウンド需要を見込んでいたホテル、飲食店などの商業系は自粛ムードで閑古鳥が鳴く日々が続いた。こうした中、民主党から自民党に政権交代した2012年12月以降、長らく続いてきた不動産市場の上昇基調にもブレーキがかかり、「バブル崩壊か？」といった声も各種メディアから聞こえた。しかし結論を言えば、そうしたことは一切起こっていない。

新型コロナウイルスの影響により、在宅勤務が一気に拡大した。働き方が大きく変わる中、オフィスや住宅などの価格は今後どうなっていくのか。アフターコロナの不動産市況を読み解く。

9月の台風15号に続いて本州に上陸した台風19号は、猛烈な風雨で大きな被害をもたらした。強い台風や爆弾低気圧などの「風水害に強い家」とは、どんな家なのだろうか？

タワマンが建ちすぎて街のインフラ整備が追いつかなかったり、管理などに不備のあるタワマンが散見されるなど、「タワマン＝憧れの住まい」という図式が揺らいでいる。しかし、すべてのタワマンがダメなのではなく、今後は「良いタワマン」と「ダメなタワマン」の二極化が進んでいくだろう。

不動産バブルがいよいよ崩壊か――昨年12月の首都圏の新築マンション契約率の大幅悪化を受けて、業界では悲観的な声が上がった。しかし、過去の不動産バブル崩壊時と現在とでは、かなり状況が異なる。

33都道府県で1324棟、およそ1万4440人が退去を迫られる事態となった、レオパレス21の施工不良問題。入居者やアパートオーナーの損失はもちろん、レオパレスの経営にも大打撃が予想される。なぜ、こんなずさんな工事を許す事態となってしまったのだろうか？

「住宅省エネ基準の義務化」が見送られることになった。省エネ性能の高い家は、夏に涼しくて冬は暖かい。つまり、エアコンや暖房器具の使用を大きく削減できるほか、住宅価値も維持されやすいし、住民の健康維持にも大きな貢献をする。なぜこんな「いいことずくめ」の施策を見送ったのだろうか？

東京五輪後なら、工事需要が一服して工事費も下がるはず。そう考えて、大規模修繕を先送りするマンション管理組合が増えているが、実際には五輪後に建設費が下がる可能性はほぼなく、むしろさらに上がっていく可能性の方が高い。

羽田空港の発着便を増やすべく、国が新たに設定した空路を巡ってバトルが勃発している。松濤・青山・代官山・白金・御殿山など、都内屈指の高級住宅街が軒並み、飛行機の騒音に悩まされることになるからだ。米国の実例から試算してみると、例えば代官山や白金では最大25％もの価格下落が起きる可能性がある。

新築・中古ともに、「都心」「駅近」などの好条件マンションの価格高止まりが続いている。しかし、湾岸や武蔵小杉など人気エリアの花形タワーマンションであっても、状況次第では数十年後には「廃虚化」が待っている。恐ろしいマンション劣化の真実を解説する。

新設住宅着工戸数は、ついに80万戸台（年間）があたりまえになりつつある。今年は少しばかり上向くことが予想されるが、もうかつてのように100万戸を上回るようなことは二度とないだろう。なぜなら、住宅市場の根本的な構造変化が起きているからだ。持家vs賃貸、さてどちらにするべきか。

見た目はきれいにお化粧して見栄えのする中古住宅でも、実は大きな問題があるかもしれない。逆に、見た目はみすぼらしい住宅でも、リフォームを施すと見違えるように生まれ変わる中古住宅もある。お宝物件を見分けるためにはどうしたらよいか。代表的なチェックポイントをご紹介しよう。

中古住宅を選ぶのは、まるで「ロシアンルーレット」のよう。欠陥住宅や事故物件など、どんなものを掴むかわからない一方で「お宝ヴィンテージ住宅」ともいえるお得な中古住宅が見つかることも。なぜこのようなことになっているのか。

いざマイホームを売りに出したら誰しも、少しでも早く、そして高く売りたいもの。売却に手間取り、万が一でも売れ残りのイメージがついてしまったら大変だ。少しでも、早く高く売るためにはどうすれば良いか。今回は、そのコツについて具体的にお話しよう。

これから自宅の売却を考えている方に「自宅を早く、高く売るコツ」をお知らせする。不動産仲介会社がわざわざ説明しない業界構造、知っておくと得をする知識やノウハウがたくさんある。知っているかいないかで、その結果には雲泥の差が出ることが多いのは業界人なら周知の事実だ。