長嶋 修

最近、住まいの耐震性能、耐震等級にフォーカスを当てた「地震に強い家」「震度7に●回耐えられる家」というフレーズを聞く機会が増えたように思う。周知の通り、日本は災害大国だ。今年の元日に発生した能登半島地震では最大震度7を記録。多くの建物が倒壊、地域に深刻な被害をもたらした。ニュース映像などから伝わる被害状況に心を痛め、あらためて自然の力の大きさに思い至った方も多いだろう。2016年の熊本地震でも震度7を観測し、多数の木造住宅が倒壊している。耐震性能、耐震等級に注目が集まるのも、震災への備えとして「住まい」を強くしておく重要性が再認識されたためだといえる。

住宅を建てるときに重視される要素の一つが立地だ。駅近など利便性が高い立地は通勤や通学にも便利で、不動産価格（地価）も高くなる。利便性の高い都心3区、5区など東京都の中心部の地価の高騰はその典型的なケースといえる。加えて立地面における重要な視点といえるのが「防災」だろう。豊かな自然に恵まれている日本は自然災害が発生しやすい環境にある。では「防災」を視点で土地・エリア選びをする場合に何を基軸とするべきなのか。その大きなポイントとなるのが「土地を知ること」だ。

低金利などを背景とし、10年以上、高騰を続ける不動産価格。2024年も都心・駅前・駅近・大規模タワーといった好条件・高価格帯の物件のニーズは衰えず、好調に推移していくと考えている。一方で、22年から23年にかけ、マンション・一戸建て共に在庫数は増加傾向にある。資産性の高さから人気を集め価格が高騰する物件がある半面、売れない物件が在庫として積み上がっているわけだ。当然、物件を抱える不動産会社は「何としても売りたい」と営業攻勢を強めていくことになる。

上昇傾向が続いている日本の不動産価格。不動産経済研究所の調査によれば、2023年度上半期（4～9月）の首都圏（東京都、神奈川、埼玉、千葉各県）新築マンション市場動向において、東京23区の平均価格は1億円超えを記録したという。また、関西では、JR大阪駅北側の「うめきた」エリアに建設されるタワーマンションが、関西最高額の「25億円」で売り出されるというニュースが話題となったばかりだ。

先日、国土交通省（国交省）が「マンションの長期修繕計画の目安となるガイドラインを改める」とのニュースが報じられた。背景にはマンションの性能を維持し、長期的なメンテナンスを行うにあたって必要となる「修繕積立金」の増額幅が大きくなっていることが影響している。長期修繕計画を見直す中で、必要となる費用が増え、住民の合意形成ができない事態に陥る場合が増えているのだ。結果、工事に必要な資金が不足してしまう事態が生じているという。

住宅ローンを利用してマイホームを購入した際に、所得税や住民税を控除することのできる住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）。マンション、戸建て共に住宅購入における家計負担を軽くする効果を得られる制度として広く知られている。しかし空前の低金利が続く中、住宅ローンにかかる金利よりも控除率が上回る「逆ざや」状態が発生、問題視されるようになってきた。

SNS上で先日、「待望の一戸建て住宅を購入したばかりなのに、トラブル続き。何らかの施工不良があるのではないか…」といった不安の声を投稿するユーザーを見かけた。「壁やクロスが傷だらけ」「設備のネジが緩んでいる」などの軽微なトラブルから、「床が傾いているような気がする」といった深刻なトラブルまで、さまざまな声が上がっている。

東京五輪・パラリンピックの選手村跡地に開発された「HARUMI FLAG」（晴海フラッグ）が、再び話題をさらっている。都心に近い立地や眺望の素晴らしさ、また周辺エリアに比べてリーズナブルな価格帯であることも手伝い、人気が集中している。すでに販売された板状棟にも申し込みが殺到し、その抽選倍率の高さから大きな注目を集めていた。

日経平均株価が3万3000円を超え、33年ぶりの高値更新。2021年に書いた拙著『バブル再び 日経平均株価が4万円を超える日』が、現実になろうとしている。ここまで日本の株価が上昇している大きな要因は「主役」の交代にある。日本は元来、バブル崩壊後、米欧が株価を伸ばす中、長らくデフレだった。“出遅れ”を取り戻し始めたのは、自民党政権に交代後の2013年のことである。

街中の紫陽花（あじさい）が美しく咲き誇っているのを見かけるようになった。多くの人にとって気がめいる季節、梅雨シーズンの到来である。5月29日には九州北部、四国、中国、近畿、東海地方で梅雨入りが発表されたばかりだ。東海・近畿地方での5月の梅雨入りは10年ぶりだといい、どのエリアも平年より1週間程度早い発表となっている。関東甲信地方についても、6月8日に梅雨入りしたとみられると発表された。

少子高齢化に伴い、急速に人口減少が進む日本。国として取り組む喫緊の課題とされ、さまざまな対策が講じられてきたものの、これといった決定打には至っていないのが現状だ。そんな人口減少社会が進む中、増え続けているのが「空き家」である。

日銀の黒田東彦総裁が4月8日に任期満了を迎える。その後任に、経済学者で元日銀審議委員の植田和男氏の起用が決まった。10年ぶりの総裁交代とあって、新総裁となる植田氏がどのような金融政策を行うのか、その行方に注目が集まっている。

施主として家づくりのプランを練り、ハウスメーカーや工務店との契約も結んだ。次はいよいよ、新築一戸建て建築に向けた工事がスタートする――。着工前のこの時期は、家づくりにおいて胸躍る時期のひとつと言えるだろう。一方で工事が進み、家が完成に近づけば近づくほど内部の状態は見えにくくなる。「工事に手抜きはないか」「施工ミスなどトラブルがあったらどうしよう」と不安になるのもこの時期だ。住宅診断のプロとして第三者検査（ホームインスペクション）を担う当社にも、多くの相談が寄せられる。

2022年末から今年1月にかけて、関東など太平洋側では極端に雨が少なく乾燥した晴天が続いていた。東京都心では連続で21日降水がなく、過去2番目に並ぶ長さを記録した。気温が低下し、空気中に含まれる水蒸気量が減少し、湿度が低くなる日本の冬は「乾燥する」シーズンと言っていい。

新たな年が始まり、新居の購入に向けて動きだす方も多いのではないだろうか。年度の移り変わりも近づく中、春の新生活をマイホームで迎えるべく早めのスタートを切るというケースもあるかもしれない。いずれにせよ、自身の城を持てる喜びは何ものにも代えがたいはずだ。ところが、完成した新居の引き渡し前の内覧会・竣工検査などのタイミングで不具合が見つかる頻度がここ数年、増加傾向にある。

2021年の上半期、首都圏の新築マンション平均価格は6360万円を記録した（不動産経済研究所調べ）。好調に推移してきたマンション価格ではあったが、1990年の記録である6214万円を超えたというニュースは「バブル超え」という形で各種メディアに取り上げられた。

コロナ禍は社会にさまざまな変化をもたらした。例えば長らく推進されてきたものの、普及に至らなかった在宅勤務（テレワーク・リモートワーク）もその一つだ。学校の休校措置もあり、家族が自宅で過ごすことになり、おのおのが夫婦や家族のあり方を見直す機会も増えただろう。結果、より快適な住環境を求めてマンションから戸建て住宅まで新たな住まいを求めるニーズが高まった。

中古マンションのブームが続いている。その修繕費が特に築10年を超えた中古マンションで大幅に上昇する傾向が顕著となっている。実際にさくら事務所が1回目の大規模修繕工事で関わった築10年超マンションの事例を紹介したい。

新築マンション価格の高騰が続いて久しい。特に首都圏など都心部では1戸当たりの平均価格が大幅に上昇し、富裕層以外の大半の人にとって手の届かない存在となってしまっているのが現状だ。そんな折、脚光を浴びているのが「中古マンション」である。パッと見の印象、見えるところだけで判断してしまうと、後々のトラブルにつながるおそれがある。

皆さんは「住宅の不具合」「施工不良」と聞いてどのような状態を連想するだろうか。公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センターに寄せられる戸建て住宅の不具合に関する相談では、ひび割れ、雨漏りなどが上位を占める。