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老いた親だけが住んでいる実家は、空き家予備軍。やがて「そのとき」が来たら、空き家になった実家にどう対処すべきなのか。空き家問題に詳しい不動産コンサルタント・三木章裕が“負動産”を“富動産”にする方法を、わかりやすく解説する。
あなたも他人事ではない
10人に1人が空き家の所有者になる
あなたの親しい人から「親が住んでいた実家が空き家なんだけど、どうしたらいいと思う？」と相談されたら、あなたはどう答えますか？
空き家問題を「自分には関係ない。他人事だ」と思っている人にお伝えしたいことがあります。
あなたも空き家問題に巻き込まれる可能性が十分にあります。たとえご自身では望まないとしても、空き家所有者になってしまうかもしれません。
2018年（平成30）年の国の調べによると、全国で846万戸が空き家となっており、日本の総住宅数の13.6％に達しています。その比率は、まだまだ増加傾向にあります。
また民間のシンクタンクでは、潜在的には1000万戸に達しているのではないかという推計も出ています。空き家には複数の共有名義の物件があることを考えると、日本の国民の10人に1人は、空き家の所有者になっていることになります。
皆さんにも思い返してもらうと、身内や親戚、友人に空き家にかかわっている人がいるのではないでしょうか。
「自分はまったく関係ない」と思っていた空き家問題は、自分の実家という意味では身近で起きる可能性は十分にありえます。
特にきょうだいのいない一人っ子の方、またはきょうだいがいても、自分もきょうだいも実家を出ており、それぞれ家庭をもって住居をかまえており、実家には親しか住んでいない方は、他人事では済まされません。
ご両親が亡くなったら、その実家は「空き家」となります。あなた、またはごきょうだいが、自動的に空き家所有者となるわけです。
「空き家特別措置法」の改正で
固定資産税の減額措置が無くなる
2015年に施行された「空き家特別措置法」が、2023年の国会で改正されました。
当初の法律では、そのまま放置すると倒壊などの危険性がある建物を「特定空き家」に指定して、固定資産税の減額措置の解除や行政で撤去などができるようになりました。
しかしながら、それだけでは全国に増え続ける空き家に歯止めがかからないため、新たに「管理不全空き家」という制度を導入して、所有者に空き家の撤去など、適切な管理を広く促そうとしています。
これにより、従来の「特定空き家」に指定された4万戸と、今回の「管理不全空き家」については、全国で推定50万戸が新たに対象となり、固定資産税の減額措置の解除や適切な管理を求められることになります。
そのため、空き家の所有者の皆さんは、固定資産税の軽減のために空き家を放置しておくような逃げ道は許されなくなります。
放置して荒れ果ててしまわないうちに空き家を解決することが大切です。
空き家活用は千差万別なので、地域のニーズを汲み取って、地元に合わせる、ローカライズ化が求められます。
ニーズを汲み取ったら、空き家をどうするかを4つのポイントから紐解くと、悩みを解決することができます。
そのポイントが、「売る」「使う」「住む」「貸す」です。この視点で実際の物件を考えてみることです。
「売る」「使う」「住む」「貸す」の
どれが我が家にマッチするか
先日も、私はある相談を受けました。
竹本さん（仮名）は、子供の頃からの思い出の詰まった実家を、できれば売らずに活用したいと考えていました。
一方、奥さんは売却して、高校生と大学生の子供の学費に補填したいと主張しました。
そこで、「では、頭を整理するために、4つのパターンを考えてみましょう」と、竹本さんに質問しました。
「売ることは考えましたか？」
「使うことは考えました？」
「住むことは考えましたか？」
「貸すことは考えましたか？」
すると竹本さんは、こう話し始めました。
「売却」については、友達の税理士さんに相談すると、1981（昭和56）年5月31日以前に建築されている家なので、売却にあたり、2027（令和9）年末までは、相続人でも譲渡所得の3000万円の特別控除の特例を受けることができる。なので、売ったほうがいい、との助言があったようです。
しかし、周辺も空き家が増えており、簡単に売れそうにない感じです。
「実家なので、『家族で住んでみようか』とも考えましたが、実際、私の仕事や妻の仕事、子供たちの学校のことも考えると、ここに住むことは難しいだろうと思っています。何か自分たちで活用もできないかとも思いますが、私も妻も勤め人なので、この実家を利用して、事務所や店舗にすることはありません。住宅として賃貸するにしても、周辺にこれだけ空き家が増えて、住む人が減っている中で、借り手がつくかどうか、心配です」
私は、「竹本さんがどう判断するかの優先順位がはっきりしていないので、どれも迷うために混乱してしまっているのです」とお伝えしました。
