リフォーム工事後の石川県金沢市の物件
大事なのはエリア選びだけではない。家賃とリフォーム工事費のバランスも重要だ。これが「物件を買う」基本となる。
たとえば、家賃5万円でリフォーム工事費100万円、利回り15％と考えた場合、物件の購入費は300万円になる。
物件の購入費（買い付け額）の出し方は、相場家賃の12ヵ月（1年）分を利回りで割った金額からリフォーム工事費を引く。
「もしリフォーム工事費に300万円かかる場合は、物件の購入費は100万円となります」
関東圏、関西圏、地方に分けて「家賃」「リフォーム工事費」「物件の購入費」の3つを見ると、地方は物件の購入費が安いものの、古かったり広かったりするためリフォーム工事費が高くなる傾向があるという。
地方でも十分にとれる
大熊さんによると、以下の投資パターンが多いという。
「関東圏は物件350万～500万円、工事費300万～450万円、家賃6万～10万円。関西圏は物件250万～350万円、工事費200万～300万円、家賃5万～8万円。地方は物件100万～200万円、工事費350万～500万円、家賃6万～8万円」
関東圏と地方でも家賃設定の大きな差はなく、地方でも家賃が十分にとれるという。
「地価は都市部から離れると急激に落ちますが、家賃はそれに比べると『緩やかに落ちる』のです。つまり都市部から離れた物件は、賃貸に出すと利益が出やすいということです」（大熊さん）
もし地方にある古い実家が空き家になっているのであれば、「急激に落ちた」価格で売るより、賃貸物件として貸し出すほうが得策かもしれない。不動産投資を考えている人は、都心よりも地方の物件を検討する価値もありそうだ。
空き家の投資を通して、地域の活性、環境の保護に役立てば社会貢献にも繋がる。空き家投資は古くて新しい投資なのかもしれない。
後編では事例を紹介する。
（AERA dot.編集部・大崎百紀）
※AERA dot.より転載
