古さを感じさせないように、外装の仕様を当初から考えておくことも大事だ。内装に関しては、年数が経てば交換すればよいが、外装に関してはそうはいかないからだ。

 ②の賃料設定は、当然ながら相場よりも高い家賃設定をしてしまえば、空室が続く可能性が高い。そうすると、想定利回りが一気に下がることにつながる。担当者としっかりと打ち合わせを行い、「入居者に受け入れられる、妥当な家賃」を設定することが大事だ。

 ①、②に共通することだが、しっかりと周辺ニーズを把握することが重要だ。大手不動産企業関係者は、賃貸住宅経営で成功するためには、とにかくメーカー側と積極的に対話することが大事だと話す。

「どういう物件を建てるか、じっくりと何度も打ち合わせを行っていただきたい。すると、最善の策が見えてきます。何よりも、多くの情報を集めてください」と強調する。

 最近では多くのセミナーが開催され、情報提供ツールも増えてきている。大和ハウス工業では、『土地活用総研』というサイトを先日オープンさせ、広く一般的に土地活用、賃貸住宅経営を検討中の方々への情報提供を始めている。

決断する前に
土地の周囲を見渡せ

 賃貸住宅経営は初期投資がある程度かかる。投資の常識として「リターンを得るには、リスクを取らなければならない」と言われるが、必要以上のリスクは取るべきではないし、そのリスクを小さくできるかどうかが大事だ。

 賃貸住宅経営においては、そのリスクは「空室による賃料収入の減少」になるわけだが、繰り返しになるが「一括借り上げ」はこのリスクを完全にヘッジする策ではない。

 意外にも、不動産業界では常識である「一括借り上げの落とし穴」は、賃貸住宅経営に踏み切ろうとしている人には知られていない。明らかに情報が不足している人も多いと聞く。

「持っている土地の周りをよく見るということが大事。周囲にどのような施設があるのか、賃料相場はいくらなのか。それに対して、不動産会社はどのような提案をしてくれるのか。こういった情報をとにかく集めることが初めて賃貸経営を行う人には何よりも重要だ」(前述の大手不動産企業関係者)

 賃貸住宅経営で失敗しない極意は、このコメントにあるように、持っている土地についての情報収集を徹底するということに尽きるようだ。