値上がりしやすい定借マンションを
選ぶための「7つの法則」とは

 中古になって値上がりする新築定借マンションは、過去の実績から法則性がある。まず条件1は、先ほど述べた立地である。都心6区に絞ると、立地がよい定借マンションの値上がり率は平均22%となる。立地という条件は、以下に述べる他の条件との相乗効果により物件価格を大きく値上がりさせるとりわけ重要な要素のため、無視できない。

 条件2は、売主を大手に限ることだ。目安はメジャー7(三井・三菱・住友・野村・東京建物・東急・大京)だ。条件1と合わせて、平均26%の値上がり率となる。

 条件3は、駅からの徒歩分数で5分以内というものだ。これも好立地との相乗効果で平均23%の値上がり率となる。
 
 条件4は、大規模物件であること。大規模の目安は総戸数が200戸以上の物件だ。好立地だと値上がり率は平均36%へと跳ね上がる。

 条件5はタワーマンションを選ぶこと。好立地だと平均47%の値上がり率となり、これは大規模マンション以上のパフォーマンスだ。

 条件6は定借の期間だ。これについては、長い方が資産価値は落ちにくい。50年より60年、60年より70年の方が減価スピードが遅いことは、想像に難くない。実際、マンションの法定耐用年数は47年であり、土地の所有権があってもおおむね47年が建物の賞味期限であるように言われる。

 マンションがこれから50年以上先に建て替わることは、今後もレアケースだろう。なぜなら、そのときには日本の人口は大幅に減少しているからである。2018年の総人口が1億2600万人なのに対して、50年後の2068年は8500万人(33%減)、60年後の2078年は7600万人(40%減)、そして70年後の2088年は6800万人(46%減)と、驚くべきスピードで人口減少が進むことを、厚生労働省の外郭団体は発表している。