フラット35は、実質金利で比較することが大切

  フラット35で借り換えれば、全期間固定金利型という安心感が得られると同時に、借り換え効果も確定します。
  しかし、筆者は、このローンでの借り換えを強く推奨しているわけではありません。

　最終的な判断は、民間住宅ローン（「10年固定」や、「金利ゼロ％台の変動金利型」など）と比較してから、ご自身で判断していただくことになります。

  民間住宅ローンとフラット35を比べる際には、どちらも「実質金利」で比較しなければなりません。
  保証料が必要な民間住宅ローンでは、「適用金利＋0.2％」が実質金利となります。

　一方、フラット35どうしの借り換えでは、借り換える際の金利に「0.15％」を足した水準と、ご自身が借りているフラット35の金利を比べて、借り換え効果を把握しなければならないのが一般的。というのも、金利水準の低いフラット35（手数料・定率タイプ）の場合、多くは「融資額×2.1％」の融資事務手数料がかかるからです。

　下表に示したように、融資事務手数料「定率タイプ（融資額×2.1％）」と「定額タイプ（31500円）」では、0.15％程度の金利差が目安となります。

　最低金利水準のフラット35は、ほぼ定率タイプの融資事務手数料ですので、定額タイプのフラット35や民間住宅ローンと比較する際には、適用金利に「0.15％」を足して比べる必要があるということです。

  前のページで、「実質金利の差が0.5％というのは、2.6％程度の金利でフラット35を借りている場合が該当する」と書いたのは、7月の金利（1.94％）に、0.15％を足すと、実質金利が2.1％程度になる（2.6％－2.1％＝0.5％の金利差）からです。
  なお、返済期間が短いと、融資事務手数料の金利負担は重くなり、残り25年返済の場合は「＋0.17％」程度、21年返済では「＋0.2％」程度となります。