蛇の道は蛇、建前だけでは本質は決して分からないのが不動産。そんな業界に首まで漬かった業界人がネット上に集う全宅ツイ（全国宅地建物取引ツイッタラー協会）。週刊ダイヤモンド12月28日・1月4日合併号「総予測」ではメンバーが変調する不動産市況について恒例の座談会を開催しました。誌面には掲載できなかった暴露ネタ満載の3時間トーク、完全版を6回に分けてお届けします。（聞き手／ダイヤモンド編集部　鈴木洋子）

>>第1回から読む

【座談会参加者（全宅ツイオールスターズ）】
●全宅ツイのグル　@emoyino　都心の不動産を中心に扱うブローカー
●どエンド君　@mikumo_hk 専業の不動産投資家。
●かずお君　@kazuo57　事業会社の不動産事業部所属
●あくのふどうさん　@yellowsheep　商業用不動産、権利関係の調整を主に取り扱うブローカー。
●のらえもん　@Tokyo_of_Tokyo　マンションブロガー。
●お鯛 　@otto_morgen　建築基準法の行間に住む建築士
●リチャードホール @okirerebc　法人所有の不動産を扱うブローカー。関西在住。
●クエルボゴールドくん　@realestatedays　不動産ファンド勤務
【全国宅地建物取引ツイッタラー協会】
ツイッター上で交流し合う不動産業界関係者により結成された団体。不動産業界の面白物件やニュースに登場した不動産などを集めた『クソ物件オブザイヤー』を毎年開催。ツイッターのトレンド入りを果たすほどに注目されている。

──オフィス賃料の状況はどうでしょうか？

weworkPhoto:Diamond

クエルボ　賃料下落を引き起こす要素である、空室率が上がる要素は今ないですね。20年にできる主だった東京と大阪のオフィスビルはほぼテナント埋まって、名古屋も引き合いがすごい。ただ日本不動産研究所によると、東京は2022年頃から賃料は下がる予測です。でも0.1％とかです。

あくの　つまり最初の更新の時期に少し賃料が下がるくらい？

クエルボ　東京で18年で6％、19年も4％賃料上がってますから。僕もオフィス運用してますけど、実際賃料楽々上がります。テナントもある程度理解はしてくれるんで。

かずお　移転先がないもんね。

クエルボ　値上げが嫌な人は、低い募集賃料のところに行くしかないけど、今の契約より安く、よりいい物件はなかなか見つけられない。賃料は特に東京がエグイ。丸の内の一部で上は坪7万円、平均で5万円。渋谷でも7万円のところがある。

かずお　丸の内の弁護士事務所10万円ってのも聞いたことある。オフィス賃料って結局相対じゃないですか。相手の銘柄見て決めるから。

クエルボ　4大弁護士事務所は全部丸の内ですからね。会計事務所もそうです。

あくの　ヒカリエも5万って聞いたな。

クエルボ　グーグルの渋谷新オフィスは幾らで借りたのかな？

あくの　5万円超えてるんじゃないかな。あのオフィスすごい、おいしいご飯も食べ放題だし毎日行きたい。渋谷警察署を見下ろせるのも気分いいし。留置所の布団や枕を干しているおじさんが見える。

グル　人生感じますね。警察になってまで布団ほしたくない。

クエルボ　六本木はその分グーグルが抜けてプレゼンス落ちちゃってる感じがありますね。まあ、オフィスに関しては空室率が大きく上がる要素はあまりないですね。その前提で投資家もみんな買ってるし。そもそも出物がないんですよ。

――オフィス供給はこれから大型ものは出てくるんですか？

かずお　山手線沿線でもいくつか大量供給されるところがあるじゃないですか。最近だと渋谷とか。浜松町も（※1）日本生命クレアタワーができて、貿易センタービルの建て替えがきて、駅の反対側でＮＲＥG東芝不動産が開発予定、東京駅周辺もぽこぽこあるでしょ。（※2）常盤橋も少し先ですけど26年竣工でやってますよね。