どのくらいの地方都市がいいのか

　日本国全体の人口が減っているのは、個人の力ではどうしようもありません。

　地方のほとんどの自治体で人口が減少・流出しています。流出数と流入数の差による人口の「社会増減」を見ると、東京などが増、地方はほぼ減になります。なお、東京の出生率（人口の自然増減にかかわる）は全国最低ですが、あまり報道されていません。

　では、地方のどんな地域で不動産経営をすればいいのでしょうか。

　地方都市でもエリアを選ばなければなりません。具体的に、まず、人口50万人を超えてくると、都会と似た状況になってきます。50万～100万都市はケース・バイ・ケースで、その地域在住・出身ならば対象になりえます。

　他方で、人口が少なすぎると、ほとんどの人は持ち家になるので、そもそも賃貸需要がありません。つまり、ある程度の人口、そして、ある程度の入れ替わりが必要です。転勤族は社宅がなければ賃貸に住みますし、会社が社宅として借りることもあります。

　僕は、人口の下限の一応の目安として、人口10万人の地方中心都市としています。

　注意しなければならないのは、地方中心都市、また、大都市でも、周辺の市町村を合併した場合があります。たとえば旧○○町部分だと、人口密度も低く、インフラも、人口の入れ替わりも違います。

　地元なら分かりますが、県外だとピンときません。

　また、地方から都会に人が出て行くように、県内の小さな市町村（地方の地方）から、その地方の中心都市に人は集まってきています。周辺部の高齢化が進めば、買い物や通勤通学、さらに通院などに便利な地方の中心都市に移住してきます。

　政府の方針として、商業地、医療施設、行政サービスを一定範囲に集め効率化を図る「コンパクトシティ」を整備する流れになってきており、それぞれの地方・県の中心都市が想定されています。

　そのほか、家庭の事情で都会から地元に戻る場合も、元々の出身地よりは便利なその地方の中心都市に戻ることが多いです。

　つまり、地方中心都市ではまだまだ賃貸の需要があります。東京一極集中と言われますが、他方で、都会から、また、地方の地方から、それぞれの地方中心都市への移住の流れもあります。