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アベノミクスにおける金融緩和によって、銀行の融資条件が下がり、サラリーマンを中心に不動産投資ブームが起きた。だが、初心者は食い物にされるのが投資の世界。不動産業者や有名投資家が振りまく魅力的な文句に乗せられることなく、自分自身で知識を得ることの大切さを知ろう。本稿は、大村昌慶著『完全版 不動産投資の嘘』（幻冬舎メディアコンサルティング）の一部を抜粋・編集したものです。
有名投資家たちが語る
成功方法は万人向けか
自身の成功体験をもとに、本を出版している有名投資家さんは数多くいます。その投資家のやり方を真似すれば、あたかも成功できそうに思えますが、それは大きな誤解です。
まず、次の2点をしっかり考えてください。
（1）「その投資法で本当に成功しているのでしょうか？」
（2）「その投資法は再現性があるのでしょうか？」
有名投資家の実績や数字の出し方には偏りがあります。例えば「利回り20％超え」などといった、初心者からすると、「羨ましい！」「すごい！」と驚くような数字が並んでいますが、それは満室想定ではないでしょうか。
満室想定というのは、読んで字のごとく「満室になったときの想定家賃」です。つまり、その物件が満室稼働していなければ、その利回りになりません。いくら利回りが高くても、稼働率が伴っていなければ意味がないのです。
また、その利回りは表面利回りでしょうか。それともFCR（真実の利回り）でしょうか。
その多くは表面利回りで、場合によっては、その物件を維持するためのランニングコストを加味せずに、利回り計算されていることもあります。
さらに、その物件の融資条件と出口戦略はどうなっているのでしょうか。融資期間や金利の条件により、ローン支払いが多く、キャッシュフローが出ていない場合もあります。
仮にキャッシュフローが出ていたとしても、1年で見ているスナップショット（単年）であり、出口までシミュレーションしたビデオ（出口までの通年）で見てみると、投資として合ってない場合もあります。
次に、再現性というのは、その有名投資家の手法を実際に自分でもできるのか、ということです。
よくある例を挙げれば、「8500万円の物件を7500万円に指値した」というのは、交渉術に長けた有名投資家だったからであり、そういった交渉は誰もが成功するものではありません。
もしくは、その当時の市況はどうだったのかというのも重要です。数年前の不動産投資ブームのような全体的に高くなっている相場と、リーマンショック直後や東日本大震災直後、今回の新型コロナウイルスの影響を受けている状況では、まったく変わります。
カリスマといわれる投資家のなかには、今のようにサラリーマンが簡単に融資を借りられない状況のなか、自らの手で銀行開拓をして買い進めていた投資家も多いのです。
借りられない状況だからこそ、良い物件が安く買えている、そんな事情もあります。そのやり方をそのまま真似ても、うまくいく可能性は低いと思います。また、年収や金融資産、家族構成や背景もまったく異なります。
そのほかよくある誤解でいえば、「500万円かかるリフォーム費用を200万円に抑えた」という武勇伝です。
資産数億円を持ち、100戸以上も所有する不動産投資家と、1棟目を購入したばかりの投資家が、同じだけのサービスを受けられると思いますか？常に入退去があり、保有している物件のメンテナンスや大規模修繕を定期的に発注している、いわば大口の顧客だからこそ、低コストでのリフォームが可能なのです。
物事には、必ず理由があります。それが「その投資家だからこそ」「その時代だからこそ」といった特別な事情であれば、「再現性はない」と判断するのが賢明です。
書籍の情報を信じ込んでしまい、「高すぎる投資基準で物件が買えない」「無理な指値をして相手にされない」「相見積もりをたくさんとって不毛な金額交渉を行う」そんな投資家が後を絶ちません。
また、書籍はもちろん、ブログやSNSで情報を開示していても、すべてを話しているとは限りません。失敗談は隠して成功談だけを語っている可能性も多くあります。
本当に真実を言っているのか、それとも誇張しているのか、嘘は言っていないけれど事実をすべて述べていない――それはよくあることなのです。
不労所得を誘う投資家セミナーは
じつは不動産業者のヒモつき？
さて、本を出版して講演を行ったり、コンサルティングを行う有名投資家たちの発言には、いくつか共通したキラーワードがあります。
「不動産投資は不労所得です！」
「私のやり方を真似すれば必ず成功します！」
「サラリーマンを辞めてリタイアしました！」
実はこの3つのキラーワードに、有名投資家たちの嘘が含まれているのです。それぞれ解説しましょう。
有名投資家がセミナーなどでよく使うのは、「不動産投資は不労所得です！」という言葉です。
不動産投資を始める目的として一番多いのが、この不労所得です。サラリーマンでありながら不動産で家賃収入を得て、やがては会社を辞めて不労所得で生活することを夢見る人がたくさんいます。不労所得＝年金代わりという発想が近いかもしれません。
しかし、不動産投資は決して「不労」ではありません。不労という響きは誤解を招きやすい言葉ですが、最近の新規参入者を見ていると、本当に何もせずお金が入るようなイメージが強くなっていると感じます。
当たり前のことですが、手放しで安定的にお金が入ることはありません。円滑に運営するためのオペレーションを整えて管理していく作業があります。
また、さらなる事業規模の拡大を狙って物件を買い増すときは、最初から仕組みをつくっていく作業が必要です。
仕組みを整えた後は自動操縦で運営するという意味では不労所得ともいえますが、「最初からお金を生み出す自動販売機が買える」ということはないのです。
日本では、家賃収入を「不労所得」といいますが、アメリカでは「受動所得」または「ポートフォリオ所得」という言い方をします。
長期的に賃貸事業としてやっていくことを考えると、不労ではなく受動所得のほうがしっくりくるのではないでしょうか。
また、融資の特性上、個人の属性で融資をしていることもあり、サラリーマンを辞めたことによって、購入が厳しくなることもあります。
すでに購入した物件だけで安定的に家賃収入を得るという考えもありますが、それは間違いです。持ち続けている以上は建物が老朽化していきますので、小規模の修繕から大規模修繕なども考慮しなくてはいけません。出口で初めて利益が確定します。不動産投資は出口を考えながら資産を組み替える手法が正しいやり方です。
不動産投資の特徴は、レバレッジが効き少ない資金で投資ができることで、将来にわたり購入当時の収入が安定的に入ってくる投資ではありません。
安定的に収入が入ってくる投資としては投資信託などを選択されるのもよいかもしれません。不動産投資とは違いレバレッジが効かないため、ある程度の資金が必要であるためCCR（自己資本利益率）が低くなりますが、換金性は高いため組み替えも容易であるのが特徴です。
2つ目は「私のやり方を真似すれば成功します」という言葉です。
初心者がよく誤解してしまうのは、次のようなケースです。
「物件を何棟も所有している」「本をたくさん出している」「投資歴が長い」。その結果、「すごい・偉い・成功している」そんな風に思ってしまいがちです。
サラリーマン投資家という言葉がまだ世の中に浸透していない十数年前から投資をスタートしていただけで、実際はそんなに儲かっていないのでは？と思われる人も実際にいます。
究極的にいえば、物件を売却しない限り、利益を確定することはできないのです。購入・運用・売却――これらを繰り返して資産の組み替えをしながら、結果的にどれだけ儲かったかということが大事なのです。
また、不動産投資における成功の着地点は、人それぞれです。まったく同じ条件の物件が存在しないのと同様に、不動産投資のやり方は多種多様です。有名投資家の手法をそっくりそのまま真似することは不可能ですし、仮に真似することができたとしても、それが自分にとって最良のやり方だとは限りません。
