Q. 私たち全員が必ず持っている《強力な武器》とは何でしょうか？
A.《時間》という資産です。
大切な時間をどこにどう使うかで、人生に大きな差が開きます。
不動産＝【時間のゲーム】です。
ゲームのルールを理解すれば、「誰でも」「必ず」勝てるはず！ 正しい知識を持てば、リスクを最小化しつつ、35年後に「利益+5000万円」の不動産（=純資産）を手に入れられる！
年収500万円以上の会社員/公務員であれば、「再現性」が必ずあります。普通の会社員でも、年収によっては3軒以上の不動産を買える方もいます。利益+1億円の資産を余裕で狙えるのです。
当連載では、『業者じゃないからここまで書けた！ 不動産投資をぶっちゃけます！！』南祐貴／セカニチ（ダイヤモンド社）から抜粋し、不動産投資のコツを紹介していきます。
修繕積立金は正常に貯まっているか？
「老朽化」は恐れすぎるリスクではありません。むしろ「宝くじチャンス!? （運が良ければ）利益が出るかも!?」と捉えても良いほど。もし築40年だとしても、大きなポイントは「修繕積立金」が正常に貯まっているか？「立地」が良いか？です。
不動産会社にド直球ストレートに聞きましょう。
①修繕積立金は正常に貯まっていますか？
②過去の大規模修繕の履歴（「重要事項に係る調査報告書」等）を見せてください。修繕積立金は正常に使われていますか？
③過去にトラブルはありませんでしたか？
皆さまも賃貸に住んだ経験があるなら、家賃に加えて「管理費・修繕積立金」を毎月払っていませんでしたか？ もしくは、あなたが「管理費」の名目で支払い、裏側で不動産オーナーが管理費に加えて、修繕積立金も毎月払っています。
・管理費：ゴミ収集場／廊下などの共用部を掃除する等の人件費。
・修繕積立金：その物件に住んでいる人たち→不動産オーナーのお金を全員で毎月コツコツ集める。積立金＝元気玉に例えられます。40年間コツコツと正常にお金が貯まっていれば、非常に大きな積立金（元気玉）になっていることでしょう。
その元気玉を使って、古くなったマンションを全て壊して、新築のマンションに建て替え・再開発が行われることも…?! ただ、オーナーたちの合意形成は必須です。意見集約＆計画決定に10年以上かかることもあります。
（仮に再開発が確定した場合）建設期間の引っ越し費用＆発生する家賃も、元気玉から捻出されます。あなたの新たな費用負担は少ないことがほとんど。にもかかわらず、新築マンションが手に入る。なんとラッキー案件か…！
※建て替え・再開発の話は「必ず」ではありません。あくまでも1つの可能性として、運が良ければ…程度にご認識ください。物件によってケースバイケースです。
物件を買う前に、修繕積立金の確認はマストです。修繕積立金の元気玉が正常に貯まっていれば、むしろ老朽化＝チャンスと言えるでしょう。
キーワードは「地権者（ちけんしゃ）」＝その土地を所有する権利・利用する権利をもっている人。私・セカニチは地権者です。新宿区に築40年以上の不動産（1LDK）を保有しています。
物件名「ライオンズマンション西新宿」→1980年築。適合証明有り＝フラット35可。11階建て、180戸。この物件は間もなく解体されます。日本最高層の65階建ての新築タワーマンションに建て替えられます（2031年）。「新宿の」最高層ではなく、「日本の」最高層のタワーマンションです。これまで40年以上もの間、修繕積立金が正常に貯まり、正常に使われてきたからです。もちろん私は物件を買う前に修繕積立金を確認し、全てを理解して2017年にこの不動産の購入を決めています。なんと「12年以上先」の再開発を把握して購入しました。
※当連載は、『業者じゃないからここまで書けた！ 不動産投資をぶっちゃけます！！』南祐貴／セカニチ（ダイヤモンド社）からの抜粋です。
